Baufinanzierung

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Begriffserklärung

Innerhalb des Finanzierungsbereichs stellt die Bau- bzw. Immobilienfinanzierung den umfangreichsten Bereich dar. Es gibt innerhalb dieser Finanzierungsart nicht nur eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten, auch die Konditionen bieten eine Vielfalt. Da gibt es das Hypothekendarlehen, auch unter dem Begriff Annuitätendarlehen bekannt, da gibt es aber auch noch weitere Darlehen und Kreditarten, die innerhalb der Baufinanzierung mit eingebaut werden können. Vielfältig sind auch die Darlehenssummen, die es gilt, im richtigen Umfang festzulegen. Hierbei sollte natürlich auch beachtet werden, dass bei jeder Finanzierung, auch bei Immobilien, Nebenkosten anfallen, die in die Gesamtfinanzierungssumme mit einfließen müssen.

Wer eine Immobilie baut oder kauft, für den fallen neben den Maklerprovisionen auch Notargebühren oder Aufwendungen für den Architekten an. Und da gibt es Kreditverträge, Sicherungsübereignungsverträge, das Überschreiben von Sicherheiten an die Bank, Eintragungen ins Grundbuch bei jedem Grundstücks- oder Immobilienerwerb, und da ist die Sache mit dem rechtlichen Eigentümer, der man erst ab Tilgung des Darlehens ist. Hinzu kommen Themen wie Bausparen, Bauspardarlehen, die Riester-Rente und die staatlichen Vorteile. Doch egal, wie die aktuelle Zinssituation am Markt ist – bei der Wahl der Darlehensart kommt es immer auf die gegenwärtige und die zu erwartende wirtschaftliche Situation des jeweiligen Darlehensnehmers an.

In aller Regel werden Immobilien mit dem von vielen bekannten Annuitätendarlehen finanziert, ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. Der Vorteil dieser Finanzierungsvariante liegt darin, dass für den Darlehensnehmer die Höhe der zu zahlende Rate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Zudem werden bei einem Annuitätendarlehen nicht nur Zinsen bezahlt, sondern auch getilgt, so dass sich der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteils verringert. Der Darlehensnehmer kann somit sicher sein, dass am Ende der Laufzeit seine Kreditschuld vollkommen getilgt ist. Der Zinssatz kann dabei nicht nur über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, sondern auch über die komplette Darlehenslaufzeit festgeschrieben werden.

Alternativ zum Annuitätendarlehen (Festzinsdarlehen) bietet sich ein Darlehen mit variablen Zinsen an, dessen Zinssatz je nach Abhängigkeit des EURIBORS oder einem anderen Indizes in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird. Auch die Wahl eines Bankvorausdarlehens kann gewisse Vorteile bieten, denn über diese Finanzierungsvariante kann ein Bausparvertrag vorfinanziert werden. Auf diese Weise braucht der Bauherr nicht bis zur Zuteilung seines Bausparvertrages warten, weil die Bank ihm ein Darlehen in Höhe dieser Bausparsumme gewährt. Wird der Bausparvertrag dann zuteilungsreif, erfolgt hieraus die Rückzahlung des Darlehens. Vielfach wird – zum Nachteil – auf eine Tilgung während der Laufzeit verzichtet.

Wer bereits über einen (zuteilungsreifen) Bausparvertrag verfügt, kann auch auf das Bauspardarlehen zurückgreifen. Ein Bauspardarlehen ist die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben. Der Zinssatz wird entsprechend bei Abschluss des Bausparvertrages festgesetzt. Wer sein Bauspardarlehen schon vorzeitig teilweise oder ganz zurückzahlen möchte, braucht keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Eine weitere Finanzierungsvariante bildet das Annuitätendarlehen mit einem variablen Zinssatz – auch als Cap-Darlehen bekannt. Über eine vorab festgelegte Laufzeit wird dabei eine Zinsobergrenze für einen bestimmten Betrag vereinbart, weshalb der Darlehensnehmer nie mehr als den als Cap vereinbarten Zinssatz bezahlt.

Eine weitere Finanzierungsalternative stellt das Tilgungsdarlehen oder auch Abzahlungsdarlehen genannt dar. Dabei handelt es sich um ein Darlehen mit einer linearen Tilgung. Innerhalb der festen Laufzeit setzt sich die monatliche Tilgung aus der linearen Rate und den Zinsen zusammen, die auf die Restschuld errechnet wurden. Der Vorteil: Durch die Verringerung der Restschuld nimmt auch die Höhe der Zinsen ab, weshalb innerhalb der Laufzeit auch stets sinkende Leistungsraten entstehen. Immobilienfinanzierer haben weiter die Möglichkeit, ein KfW-Darlehen in Anspruch zu nehmen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet gerade aktuell gute Konditionen für Sanierungsmaßnahmen an. Dieser Finanzierungsbaustein durch die KfW beinhaltet dabei auch ökologische Vorgaben. Voraussetzung für ein KfW-Darlehen ist allerdings, dass frühestens ab dem 2. Jahr nach Auszahlung des Kredits mit der Tilgung des ausgegebenen Darlehens begonnen wird. Die Zeiten, in denen Tilgungsfreiheit besteht, sind von Angebot zu Angebot unterschiedlich.

Neben der staatlichen Förderung legen auch die Bundesländer immer wieder spezielle Darlehensangebote aus (WFA-Darlehen), die auch über günstige Konditionen verfügen. Auch hierbei werden – von Bundesland zu Bundesland verschieden – Förderziele wie Modernisierung, Neubau oder der Erwerb ausgegeben. Interessenten können sich hierzu an die Ämter für Wohnungswesen wenden. Anträge sind bei den jeweiligen Bewilligungsbehörden zu stellen, gefördert wird dabei stets nach dem so genannten Wohnraumförderungsgesetz.

Ausführliche Beschreibungen zu den jeweiligen Finanzierungsmöglichkeiten von Immobilien finden Interessierte unter der Rubrik Darlehensarten.

A. Immobilien kalkulationssicher finanzieren, die größten Fehler vermeiden

Es herrschen noch immer paradiesische Zustände für Häuslebauer und Immobilienkäufer (Stand 04/2011). Denn noch nie seit dem Zweiten Weltkrieg war Baugeld so billig wie heute. Mehr noch. Beinahe im Wochenrhythmus sind die Hypothekenzinsen auch in jüngster Zeit abgerutscht. Die Gründe dafür sind recht schnell erläutert. Denn schon seit langem fallen an den europäischen Kapitalmärkten zügig die Renditen für sichere Staatsanleihen und Pfandbriefe. Speziell an der Gesamtverzinsung solcher Pfandbriefe orientiert sich der Preis des Baugelds.

Die bewährte Faustformel lautet: Man nehme die Rendite eben jener Pfandbriefe mit einer Restlaufzeit von zehn Jahren und schlage auf deren Gesamtverzinsung rund 0,75 Prozentpunkte drauf. Unter dem Strich ergibt sich dann in der Regel die durchschnittliche Höhe von Hypotheken-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung.

Für den immer noch deutlichen Rückgang der Renditen an den Kapitalmärkten liefern erfahrene Investoren gleich mehrere Begründungen. Zum einen kommt in Euroland die Konjunktur nicht so recht vom Fleck. Das Wirtschaftswachstum ist, entgegen früherer Prognosen, nur recht mäßig. In solchen Phasen eines vergleichsweise schwachen konjunkturellen Wachstums bleiben erfahrungsgemäß die Anleihen- und Pfandbriefrenditen über einen längeren Zeitraum unten. Der zweite Grund für niedrige Kapitalmarktzinsen liegt darin, dass Investoren aufgrund der Erfahrungen nach der Jahrtausendwende mit dem Platzen der Technologieblase den Aktien als Anlageform immer noch nicht so recht trauen. Allgemein gelten festverzinsliche Wertpapiere, speziell Staatsanleihen und Pfandbriefe, als so genannte sichere Häfen. Die Nachfrage nach solchen Investments ist immer dann besonders hoch, sobald Investoren rund um den Globus eine recht große Risikoabneigung haben und deshalb lieber auf Nummer sicher gehen möchten. Da auch bei Staatsanleihen und Pfandbriefen deren Preis, also indirekt die Gesamtverzinsung, von Angebot und Nachfrage geprägt ist, führt ein enormes stetiges Kaufinteresse zu einem deutlichen Abrutschen der Renditen. Genau dies ist seit längerem zu beobachten.

Schließlich ein weiterer, ebenfalls nicht unbedeutender Grund für die niedrigen Kapitalmarktzinsen: Eine sich mühsam entwickelnde Konjunktur führt allenthalben auch dazu, dass praktisch keine Inflationssorgen auftauchen. So liegt die Geldentwertung in EU-Europa schon seit längerem bei weniger als zwei Prozent im Jahr. Genau dieser Wert ist die Zielmarke der Europäischen Zentralbank (EZB). Falls also jene zwei Prozent Geldentwertungsrate während eines längeren Zeitraums überschritten werden, sehen sich die Stabilitätshüter in der Regel genötigt, ihre Leitzinsen zu erhöhen. Dies führt häufig auch zu steigenden Anleihen- und Pfandbriefrenditen. Da aber Inflation in Euroland vorläufig kein Thema ist, bleiben sowohl die von der EZB vorgegebenen Leitzinsen als auch die Anleihen- und Pfandbriefrenditen unten.

Des einen Freud’, des anderen Leid. Schon seit längerem hadern Sparer und Anleger mit den für sie recht kargen Zinsen und Renditen. Wer derzeit dem Bundesfinanzminister über den Kauf einer deutschen Staatsanleihe zum Beispiel zehn Jahre sein Geld anvertraut, der erhält gerade einmal drei Prozent Rendite. Nach Abzug der aktuellen Inflationsrate ergibt sich zwar immer noch eine recht ansehnliche Realverzinsung. Doch sobald Anleger ihren steuerlichen Sparerfreibetrag erreicht haben und einen Teil ihrer Kapitalerträge ans Finanzamt abführen müssen, ergibt sich – erneut real – oft ein Nullsummenspiel.

Es ist Zinstief – und viele wissen nicht, was das für die Immobilienfinanzierung bedeutet

Wer jetzt fremdes Geld benötigt, etwa in Form eines Hypothekendarlehens für den Kauf oder Bau eines Eigenheims, ist fein raus. Die Konditionen in sämtlichen Laufzeit-Bereichen liegen nämlich auf einem rekordverdächtig niedrigen Niveau. So kostet Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung derzeit (Stand 4/2011) zwischen vier und 4,5 Prozent effektiv. Dieser Geldpreis liegt deutlich unter seinem langfristigen Schnitt, der um die 7,8 Prozent, erneut bei Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung, pendelt. In Euro und Cent ausgedrückt: Auf Grundlage der langfristigen Werte kostet beispielsweise ein Baukredit von 100.000 Euro allein fast 8.000 Euro an Zinsen. Derzeit ist ein solches Darlehen für gerade mal 4.000 Euro zu haben. Unter dem Strich also eine enorme Zinsersparnis, die jedem, der jetzt ein Eigenheim erwirbt und dieses auch finanzieren muss, einen erheblichen finanziellen Spielraum verschafft.

Mit einer monatlichen Rate von 800 Euro lassen sich im Moment, inklusive einer zweiprozentigen Tilgung, 160.000 Euro problemlos aufnehmen. Viele Finanzierer schätzten den Betrag jedoch zu niedrig ein, einige erwarteten hingegen eine höhere Kreditsumme. Viele wissen gar nicht, dass sie nach dem Motto „kaufen statt mieten“ Immobilieneigentum schaffen können. Hier sind Banken und Baugeldvermittler gefragt. Sie müssen ihre Kunden noch besser über die Chancen im Zinstief aufklären. Trotz der jüngsten Leitzinserhöhung und bereits steigenden Konditionen erhalten Kreditnehmer aktuell sehr hohe Darlehenssummen bei einer monatlich moderaten Kreditbelastung. Dadurch senken die niedrigen Zinsen das Finanzierungsrisiko deutlich. Einerseits sorgen Konditionen von knapp über 4 Prozent für eine geringe Kreditbelastung. Andererseits können viele Darlehensnehmer eine Anfangstilgung von zwei Prozent und mehr wählen, was den Schuldenabbau beschleunigt. Wer eine zweiprozentige Anfangstilgung wählt, ist bereits nach 27 Jahren schuldenfrei.

Doch Vorsicht: Gerade die niedrigen Zinsen schützen oft nicht vor kostspieligen Missgriffen bei der Eigenheimfinanzierung. Manch ein Bauherr, Käufer und Finanzierer verlässt sich auf die günstigen Konditionen, ignoriert zugleich weitere wichtige Fakten und Umstände, die ganz einfach zu einer langfristig wetterfesten Schulden- und Finanzierungsstrategie dazu gehören. So gibt es eine ganze Reihe von Unachtsamkeiten, leider auch Fehler, die Eigenheimfinanzierer immer wieder machen. Mit dem Effekt, dass das gesamte Vorhaben am Schluss doch noch teurer wird als erhofft oder aber sogar bei unvorhergesehenen Geschehnissen bedenklich wackelt. Im Folgenden einen Überblick über die häufigsten Fehler und wie man sie vermeidet bzw. wie die richtige Lösung für Eigenheimer und Finanzierer ausschaut.

1. Fehler: Der Bauherr bzw. Käufer hat ansehnliche Ersparnisse. Zum Glück. Diese setzt er vollständig als Eigenkapital ein. Dadurch senkt er selbstverständlich seine regelmäßige finanzielle Belastung, die sich aus den Zins- und Tilgungsverpflichtungen ergibt. Dies allerdings ist unvernünftig, denn die Familie hat nunmehr keine finanziellen Reserven für den Notfall oder auch für größere Anschaffungen mehr. Falls dann doch Geld benötigt wird, ist ein weiterer, diesmal Konsumentenkredit erforderlich. Doch dieser kostet weitaus mehr Zinsen als das Hypothekendarlehen. Wenn man ehrlich rechnet, müssten also diese möglichen Kosten zu den Ausgaben für die Finanzierung hinzu addiert werden. Und schnell wird aus den eigentlich günstigen Konditionen ein teures Vergnügen.

Besser: Zwei bis drei Nettomonatsgehälter sollten stets verfügbar sein. Denn wer seine gesamten Barmittel als Eigenkapital einsetzt, dem fehlt später oft das Geld für neue Möbel, den Umzug, eine Renovierung oder Unvorhergesehenes. Bauherren sollten sich deshalb finanziell nicht verausgaben und rund 10.000 Euro als eiserne Reserve auf einem Festgeldkonto parken oder in einen Geldmarktfonds stecken. Beide Anlageformen bringen derzeit zwar vergleichsweise wenig Verzinsung. Doch sie geben dem Bauherrn oder Käufer die Sicherheit, dass ihm auch bei unvorhergesehenen Ereignissen finanziell nicht die Luft ausgeht.

2. Fehler: Der Finanzierungskunde gibt sämtliche Originalunterlagen aus der Hand. Das ist nicht unbedingt günstig, auch wenn der Kreditgeber dies verlangt. Wer nämlich seine Originale abgibt, dem fehlen für Verhandlungen mit konkurrierenden Darlehensgebern die Unterlagen. Möglicherweise muss er deshalb auf ein viel günstigeres Angebot verzichten.

Besser: Bei der Kreditanfrage stehen dem Bauherrn oder Käufer noch alle Finanzierungsmöglichkeiten offen. Tatsächlich verlangen manche Geldgeber bereits bei der Kreditanfrage alle Originalunterlagen von potenziellen Kunden. Doch sofern dieser parallel verhandelt und sich schließlich doch für einen anderen Kreditgeber entscheidet, kommt er nur mit Mühe und großer Zeitverzögerung an seine Dokumente wieder heran. Die Originale aber sind tatsächlich nötig für die endgültige Kreditvergabe. Bei einer Darlehensanfrage hingegen reichen Kopien völlig aus. Verbraucherschützer behaupten, dass Geldgeber, die früh Originalunterlagen fordern, von vorne herein die billige Konkurrenz ausschließen möchten.

3. Fehler: Ein so genanntes Annuitäten-Darlehen erfordert jährliche Zins- und Tilgungsleistungen des Finanzierers. Zurück gezahlt wird der Baukredit in der Regel in kleinen Raten, nämlich mit anfangs jährlich nur einem einzigen Prozent vom Grunddarlehen. Die überwiegende Zahl der Bauherren oder Käufer entscheidet sich tatsächlich für dieses Tilgungsquote. Dies entlastet, zumal aufgrund der momentan sehr niedrigen Zinsen, das Familienbudget erheblich. Doch das dauert viel zu lange, um seine Schulden abzutragen. Vor allem bei Ende der so genannten Zinsbindungsfrist, in der Regel nach zehn Jahren, ist bei dieser geringen Tilgungsquote immer noch eine sehr ansehnliche Restschuld vorhanden. Finanzielle Probleme allerdings sind programmiert, falls die Hypothekenzinsen dann deutlich höher stehen als heute.

Besser: Bei der Entschuldung des Eigenheims sollte man ordentlich Tempo machen. Vor allem weil das derzeit rekordtiefe Zinsniveau enormen finanziellen Spielraum lässt. Oft ist es völlig problemlos, die jährliche Tilgungsquote einfach von einem auf zwei Prozent zu verdoppeln. Böse finanzielle Überraschungen lassen sich auch dadurch vermeiden, dass der Eigenheimer während seiner Zinsbindungsfrist kostenlose Sondertilgungen vereinbart. In jedem Fall sollte man das beispiellos billige Baugeld dazu nutzen, durch hohe Tilgungsquoten so schnell wie möglich seine Schulden zu verringern.

4. Fehler: Obwohl schon seit längerem in Deutschland vieles schlecht geredet wird, so neigt der Mensch bisweilen zu Optimismus. Leider aber an der falschen Stelle. Dies zeigt folgendes Beispiel einer typischen Eigenheimer-Familie. Die Frau hat einen 400-Euro-Job. Auch der Mann ist recht fleißig. Er arbeitet nämlich als Angestellter und hilft mitunter im Betrieb seines Freundes. Selbstverständlich – ehrlich währt am längsten – auf Steuerkarte. Diese doch derzeit recht ansehnlichen Nebeneinkünfte werden in die Finanzierungsstrategie integriert. Das ist ziemlich gefährlich. Erneut sind unliebsame Überraschungen programmiert.

Besser: Keinesfalls die eigenen Nebeneinkünfte langfristig einkalkulieren. Stattdessen sollten Bauherren und Käufer bei ihrer Eigenheimfinanzierung nur das übliche Einkommen berücksichtigen. Zu bedenken ist nämlich: Die Finanzierung der eigenen vier Wände hat in der Regel eine enorme Halbwertzeit. Nach einer Faustformel ist der Bauherr im Schnitt erst nach 30 Jahren seine Schulden los. Es wäre deshalb töricht, seine heutigen Nebeneinkünfte auf drei Jahrzehnte hin fortzuschreiben. Dadurch rechnet man sich reicher, als man tatsächlich ist. Wenn schon der normale Arbeitsplatz nicht sicher ist, wie soll es denn der Nebenjob sein. Deshalb: Solche Einnahmen sind selbstverständlich sehr willkommen. Aber der Bauherr oder Käufer sollte sie als Extra betrachten, das es möglicherweise schon bald nicht mehr gibt. Am besten, man legt diese Nebeneinkünfte gut verzinst auf die hohe Kante und verringert seine Hypothekenschulden hin und wieder durch eine angemessene Sondertilgung. Auf diese Weise wird die gesamte Finanzierungsstrategie noch kalkulationssicherer und wetterfester.

5. Fehler: Der Kaufpreis des schnuckeligen Reihenhäuschens am Rande der Stadt oder der schnieken Eigentumswohnung in guter City-Lage scheint günstig. Doch mit ihm ist es nicht getan. Leider ignorieren die meisten Bauherren die anfallenden Nebenkosten. Da können schnell fünf bis zehn Prozent obendrauf kommen. Erneut ist das Baubudget gefährdet.

Besser: Bauherren oder Käufer sollten Gebühren und andere Extras fest in die Finanzierungsstrategie einplanen, denn die Nebenkosten gehen speziell beim Kauf einer Immobilie ordentlich ins Geld. Gebühren und die Maklercourtage können eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Denn je nach Region bekommt der Immobilienvermittler bis 6,6 Prozent für seine Dienste. Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch müssen nochmals 1,5 Prozent angesetzt werden. Schließlich werden noch 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Auf Nummer sicher geht, wer diese Nebenkosten nicht nur erkennt, sondern von Anfang an einkalkuliert. Tipp: Am besten werden diese Ausgaben vollständig aus dem Eigenkapital des Bauherrn oder Käufers gezahlt. Keinesfalls sollte man sie dem Kredit zuschlagen.

6. Fehler: Zwischen Schein und Sein liegen bisweilen Welten. Alte Häuser haben Charme. Doch oft sind sie gleichsam ein Fass ohne Boden. So penibel eine Besichtigung durch den Käufer auch ist, versteckte Mängel zeigen sich häufig erst spät. Zu spät, weil bei recht kurzsichtigen Zeitgenossen die Finanzierung dann längst schon gelaufen ist. Wer nicht berücksichtigt, dass vor allem bei Immobilien aus zweiter Hand noch reichlich Reparaturen anfallen können, hat oft auf Sand gebaut.

Besser: Genug Geld für Instandhaltung und Reparaturen einplanen. Rund 10.000 bis 20.000 Euro sollte man schon in der Hinterhand haben. Die Finanzierungsstrategie ist simpel, wird aber immer noch nur von den wenigsten Käufern befolgt: Man sollte sich eben nicht bis auf den letzten Cent verausgaben, um möglichst viel Eigenkapital in die Waagschale zu werfen. Das gilt selbst, falls der Geldgeber mehr Eigenmittel verlangt und ansonsten die Darlehensvergabe ablehnt. Besser, der Käufer wartet noch ein oder zwei Jahre, um weitere Finanzreserven für mögliche Reparaturen oder Instandhaltungen aufzubauen.

7. Fehler: Irren ist menschlich. Doch bei der Baufinanzierung kann das recht schnell sehr teuer werden. Wichtig: Der Nominalzins eines Hypothekendarlehens nennt nicht dessen tatsächlichen Preis. Schon etwas näher kommt da der Effektivzins. Aber auch er beinhaltet, entgegen der üblichen Meinung, nicht alle Kosten. Überraschungen sind deshalb wieder einmal programmiert.

Besser: Neben dem Effektivzins sollte der Bauherr bzw. Käufer auch auf die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindung achten. Zweifellos war die so genannte Preisangabenverordnung (PAngV), auf deren Grundlage ein Kreditgeber den Effektivzins präzise angeben muss, ein Meilenstein in punkto Verbraucherschutz. Doch dieser Geldpreis ist, wie bereits erwähnt, leider nur ein Teil der Wahrheit. Zwar enthält er die wichtigsten Kostenbestandteile wie Nominalzins, Bearbeitungsgebühren, Tilgungsverrechnung und Zinsfestschreibung. Es fehlen aber weitere Posten, etwa Kontoführungs- und Schätzgebühren. Vergleichbar werden Angebote deshalb erst über den Effektivzins plus der Restschuld am Ende der Zinsbindung.

8. Fehler: Kurz und schlecht – besser lässt sich wohl ein häufiger Missgriff bei der Eigenheimfinanzierung nicht auf den Punkt bringen. Hintergrund: Manche Bauherren scheuen feste Bindungen und schließen Kredite mit variabler Verzinsung ab. Vorsicht, gerade das birgt enorme Risiken. Zwar ist der Preis für kurzfristige Verbindlichkeiten spürbar niedriger als jener für eine lange Zinsbindung bei Hypothekendarlehen. Doch werden die Leitzinsen durch die Europäische Zentralbank heraufgesetzt, können die Finanzierungskosten schnell und stark steigen. Theoretisch unbegrenzt, falls der Finanzierer nicht schnell die Notbremse zieht.

Besser: Eine lange Zinsbindung gibt enorme Planungssicherheit. Am besten, man legt die Konditionen mindestens 15 Jahre an die Leine, denn Baugeld ist so billig wie noch nie nach dem Zweiten Weltkrieg. Denn in jüngster Zeit sind die Renditen für Staatsanleihen und Pfandbriefe erneut deutlich gesunken. Und an deren Gesamtverzinsung orientiert sich der Zinssatz für Hypothekendarlehen. Selbst wenn Baukredite in den nächsten Wochen und Monaten nochmals ein paar Hundertstel Prozentpunkte preiswerter werden – absehbar ist, dass die Zinsen mittelfristig steigen. Das jedenfalls erwarten Marktkenner. Deshalb lautet der beste Rat: Bauherren oder Käufer sollten den Dumpingzins für einen möglichst langen Zeitraum konservieren. 15 Jahre sollten angesichts der äußerst günstigen Umstände das Minimum sein.

Klar, der Preis für variabel verzinste Baudarlehen ist verführerisch niedrig. Doch bei solchen Krediten verlangen die Geldgeber in der Regel eine recht happige Bearbeitungsgebühr von im Schnitt 1,5 Prozent der Darlehenssumme. Folge: Will der Finanzierer recht schnell von einem variablen auf einen festen Kredit umsteigen, muss diese Bearbeitungsgebühr auf eine vergleichsweise kurze Laufzeit umgelegt werden. Dies bedeutet: Der Effektivzins des variablen Kredits steigt dramatisch. Mitunter ist er sogar aufgrund der überwälzten Bearbeitungsgebühr um einige Zehntel Prozent höher als der Effektivzins des Festdarlehens.

9. Fehler: Manch ein Eigenheimer ist bei der Finanzierung den Unwägbarkeiten des Lebens völlig ausgeliefert. Doch beim Darlehen darf es keine Tabus geben. Leider verzichten aber viele Bauherren und Käufer auf den Todesfallschutz und gefährden so das Eigentum, falls der Hauptverdiener verstirbt und das Geld für Zins und Tilgung fehlt. In einem solchen Fall droht oft die Zwangsversteigerung der lieb gewonnenen Immobilie.

Besser: Auch wenn man sich gedanklich nicht mit dem Ernstfall beschäftigen möchte: Vorbeugen gehört auch zu einer kalkulationssicheren Finanzierungsstrategie. Es empfiehlt sich der Abschluss einer Lebensversicherung für den unverhofften Fall der Fälle. Dabei sollte der Todesfallschutz mindestens so hoch sein, dass der überlebende Partner fünf Jahre lang die Belastung tragen kann. Noch besser: Mit dem Geld der Versicherung werden die gesamten Restschulden getilgt. Nicht zu unterschätzen ist auch das Invaliditätsrisiko. Zumal der Gesetzgeber bereits vor einigen Jahren speziell bei jüngeren Menschen die staatlichen Leistungen im Fall einer Erwerbsminderung drastisch reduziert hatte. Falls noch nicht vorhanden, sollten potenzielle Eigenheimer deshalb auch eine private Berufsunfähigkeits- und eine eigene Unfallversicherung abschließen. Beide Vorsorgeformen schützen vor unliebsamen finanziellen Überraschungen.

10. Fehler: Sich mit Deutschlands Bürokraten herum zu plagen ist in der Regel recht ärgerlich. Wer häufige Gänge ins Amt scheut, verzichtet möglicherweise auf günstige Finanzquellen und auch die staatliche Förderung selbst genutzten Wohneigentums.

Besser: Der Bauherr sollte sich schon so früh wie möglich um die noch vorhandenen staatlichen Förderungen beim Erwerb selbst genutzten Wohneigentums kümmern. Kümmern sollte man sich daher um zinsgünstige und befristet tilgungsfreie Darlehen der staatlichen KfW Bankengruppe (www.kfw.de). Zudem stellen die Bundesländer in Deutschland jedes Jahr hunderte Millionen Euro zur Verfügung, um spezielle Gruppen beim Erwerb selbst genutzten Wohneigentums zu unterstützen. Infos gibt es meistens bei den Landesministerien der Bundesländer oder in den örtlichen Gemeinde- bzw. Stadtverwaltungen.

B. Fehler bei der Finanzierung

So genannte Groß-, Schnell- oder Vollfinanzierungen, wie sie heutzutage von vielen Kreditinstituten und Bausparkassen ausgegeben werden, stellen für die meisten Immobilienfinanzierer ein trojanisches Pferd dar. Mit derartigen Finanzierungsmöglichkeiten, in denen das „Schnellbausparen“, verbunden mit Wartezeitverlängerungen um mehr als 50 Prozent, als seriös angepriesen wird, endet meist in der Zwangsversteigerung. In den meisten Nachbarländern sorgen sogar entsprechende Gesetzesgrundlagen, dass derartige Finanzierungsalternativen grundsätzlich verboten sind. Der Grund liegt einfach in der Tatsache, dass die hier beschriebenen Finanzierungsmodelle ausschließlich auf notleidenden Baufinanzierungen basieren. Nicht nur die abzuschließende Bausparsumme mit ihren Nebenkosten, auch der zusätzliche Kredit zur Vorfinanzierung liegt fast immer über dem eigentlichen Geldbedarf eines Bauherrn.

Nachfolgend kann ersehen werden, wie derartige Finanzierungspakete zusammengesetzt sind:

Fehler bei der FinanzierungDas Hauptproblem dieser Finanzierungsvariante liegt in der Tatsache, dass der Immobilienfinanzierer neben dem tatsächlich benötigten Baugeld auch noch die gesamte Soforteinzahlung für den Bausparvertrag vorfinanzieren muss. Somit kommen auf den Bauherren nicht nur enorm hohe Monatsbeiträge zusammen, die ganze Sache wird durch die Konstruktion auch noch erheblich verteuert. Die Vorfinanzierung des Bausparvertrages bringt dem Kunden nur magere Zinsen, während er auf der anderen Seite auf diesen Betrag auch noch die marktüblichen Zinsen zu zahlen hat. Hierzu ein Beispiel:

Vorfinanzierung BausparvertragImmer wieder kommt es dabei zu angeblich „besten Zinssätzen“, in dem die Bausparkasse dem Immobilieninteressent einen Vorfinanzierungskredit anbietet, der bereits in die Bausparsumme eingekleidet wurde. Dieser Vorfinanzierungskredit beträgt dabei grundsätzlich das 1,4-fache des Finanzierungsbedarfes. Mit der garantierten monatlichen Belastung durch die Bausparkasse fühlen sich die meisten Immobilienfinanzierer auch sicher. Niemand weist den Kunden darauf hin, dass es sich bei diesem Finanzierungsverlauf um eine Risikofinanzierung handelt, denn innerhalb der genannten Baufinanzierungsphase wird nur ein kleiner monatlicher Beitrag aufgezählt. Nicht genannt werden weitere Ausgaben wie Zins- oder Tilgungssatz, sie finden so gut wie keine Berücksichtigung. Erst wenn der Kunde dann den tatsächlich aufzubringenden monatlichen Beitrag kennt, dann ist es allenfalls zu spät. Auch hierzu ein Beispiel:

VorfinanzierungskreditDadurch wird deutlich: Innerhalb der Vorfinanzierungszeit wird ein Zinsanteil von 74.824 Euro fällig, in der Kredittilgungsphase beträgt dieser nur noch 13.898 Euro (74.824 minus 60.926) zahlen. Den Hauptgewinn erwirtschaftet damit die Bausparkasse innerhalb der Vorfinanzierungsphase. Da der Darlehensnehmer innerhalb dieser Zeit aber lediglich die reinen Zinskosten bezahlt hat, hat sich an der tatsächlichen Schuldensumme nicht geändert. Und genau dies bedeutet letztlich auch das Ende – die Finanzierung ist gescheitert. Gescheitert dank der irreführenden Zinsangaben, denn statt den Effektivzinssatz der gesamten Kreditkombination anzugeben, wird lediglich der Effektivzinssatz des Vorausdarlehens sowie der Effektivzinssatz des späteren Bankkredits angegeben.

Dies hat mit einer Konstantfinanzierung, wie sie von den Bausparkassen gerne genannt wird, allerdings nichts zu tun. Denn bei diesen Zinsangaben wurden weder die Zinssätze der regelmäßigen Sparraten noch die der Soforteinzahlung auf den Bausparvertrag berücksichtigt. Auch die Aufwendungen für die Abschlussgebühren für den Bausparvertrag finden keine Berücksichtigung. Obwohl diese Angebote völlig überteuert sind, bieten die Bausparkassen diese zu „traumhaft günstigen Konditionen“ an. Interessenten sollten daher auf seriöse Angebote von Debeka, Quelle Bausparkasse und HUK-Coburg zurückgreifen. Zudem sollten sich Interessenten für jedes Angebot auch einen entsprechenden Finanzierungsplan (Ansparplan, Finanzierungsplan) erstellen lassen. Letztlich sollte sich der Finanzierungsinteressent auch stets den Effektivzinssatz der Gesamtfinanzierung nennen lassen.

Wer Angebote untereinander vergleichen will, sollte dabei auf Bankangebote mit einer Laufzeit von 20 Jahren zurückgreifen. In diesem Zusammenhang sollte der Effektivzinssatz für einen Kombikredit der Bausparkasse nicht höher sein. Aufschläge für einen Kombikredit von mehr als 0,25 Prozent sollten ebenfalls nicht hingenommen werden. Wer in Wohnimmobilien finanziert, sollte deshalb sorgfältig rechnen. Wer neben Zeit auch noch Geld sparen will, der nutzt den derzeitig noch vorherrschenden Zinsvorteil für eine schnelle Tilgung. Was Immobilienbesitzer also am Zins sparen, sollten sie entsprechend einer höheren Tilgung zuschlagen.

Wie das unten stehende Beispiel zeigt, wird bei einer Tilgung von vier Prozent die Laufzeit eines Hypothekendarlehens halbiert: nämlich von 31 Jahren bei einer herkömmlichen Ein-Prozent-Finanzierung auf nunmehr 15 ½ Jahre. Dabei ist nach Auslaufen der zehnjährigen Zinsbindung ein Anschlusszins von sieben Prozent effektiv angenommen Aber auch bei zwei oder drei Prozent Tilgung verringert sich die Laufzeit des Darlehens schon erheblich.
Beispiel Hypothekendarlehen

C. Mit der richtigen Finanzierungsstrategie sind Sie als Immobilieninvestor immer auf der sicheren Seite

Der Bau eines Hauses bzw. der Kauf einer Wohnung zählen für die meisten Immobilien-Investoren noch immer zu den größten privaten Investitionen. Doch während kleinere Anschaffungen mit akribischer Sorgfalt vorbereitet werden, lassen es die Pläne für eine Immobilienfinanzierung nur allzu oft an Genauigkeit fehlen. Insbesondere die vagen Vorstellungen über Haupt- und Nebenkosten eines Immobilienerwerbs und die unzureichende Berücksichtigung cleverer Finanzierungsmodelle gehören zu den häufigsten Mängeln selbst erstellter Finanzierungspläne. Nicht selten scheitert der Erwerb von Wohneigentum, weil auf der Finanzierungsseite Fehler gemacht und wichtige Komponenten einfach nicht berücksichtigt werden. Wichtig bei jeder Immobilienfinanzierung ist nicht nur das Ansammeln von Eigenkapital, sondern auch die richtige Wahl der optimalen Finanzierungsbausteine. Denn bereits Fehler in der Ansparphase gefährden die spätere Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie.

Wie Sie derartige Fehler vermeiden

Viel Geld sparen lässt sich bei der Entscheidung für ein Finanzierungsmodell, das den persönlichen Anforderungen entspricht und auf Dauer wenig Zinskosten verursacht. Schaffen können Sie dies z. B. mit einem Bauspardarlehen, dessen Zinssatz weit unter dem üblichen Kapitalmarktsatz liegt und während der gesamten Darlehenslaufzeit nicht verändert wird. Kalkulationsrisiken und kostspielige Zinsänderungen sind bei dieser Finanzierungsform somit vollständig ausgeschlossen. Leisten Sie später Sondertilgungen, können Sie as Investor weitere Zinsen und Gebühren sparen. Denn im Unterschied zum Hypothekendarlehen entscheiden beim Bauspardarlehen Sie als Darlehensnehmer ohne zusätzliche Kosten, wann und in welcher Höhe Sie Sonderleistungen erbringen wollen.

Rechnen Sie aus, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht: Zum Eigenkapital gehört nicht nur Bares, Wertpapiere und Festgelder. Dazu zählen auch Bauplatz und Baumaterialien, wenn sie bereits bezahlt sind. Gibt es Arbeiten am Bau, die Sie selbst übernehmen? Der Gegenwert dieser so genannten „Muskel-Hypothek“ kann ebenfalls als Eigenkapital gewertet werden. Faustregel: Insgesamt sollten Sie 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel aufbringen. Erkundigen Sie sich nach günstigen Hypothekendarlehen: Den größten Anteil finanzieren Sie durch ein oder zwei Hypothekendarlehen. Überlegen Sie, wie hoch Ihre monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung höchstens sein darf. Für einen Zwei-Personen-Haushalt sollten etwa 920 Euro zur Lebenshaltung übrig bleiben. Für jedes weitere Haushaltsmitglied erhöht sich der Betrag um 153 Euro bis 256 Euro. Fragen Sie nach Fördermitteln, die Sie entlasten.

Sie entscheiden als Investor über Rate und Laufzeit – je nachdem, was Ihnen wichtig ist

Möchten Sie die neue Immobilie schnell abbezahlen und nehmen Sie dafür auch höhere Belastungen in Kauf? Oder bevorzugen Sie niedrigere Raten über einen längeren Zeitraum? Wollen Sie einen langfristig festgeschriebenen, einen niedrigen Zins oder die Möglichkeit, nach Belieben Sondertilgungen zu leisten, um noch früher schuldenfrei zu sein? Ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif? Ein Bausparvertrag ist durch das zinsgünstige Darlehen die preiswerteste Variante, das noch fehlende Geld zu finanzieren. Ist er noch nicht zuteilungsreif, bringen Sie nach Möglichkeit Sonderzahlungen ein oder ziehen eine Zwischenfinanzierung in Betracht. Dies ist allerdings eine sehr teure Variante.

Wenn Sie z.B. als junger Anleger noch kein Geld auf der hohen Kante haben, sollten Sie bei der Wahl der Sparform unbedingt auf die nötige Sicherheit achten. Hierfür eignen sich Bausparverträge und Banksparpläne. Verfügen Sie hingegen bereits über Eigenkapital, können Sie in Anlagen mit höherer Rendite investieren, bspw. in gut gemanagte Investmentfonds. Dafür ist allerdings auch das Risiko größer.

Aber auch bei höherem Einkommen ist der Bausparvertrag ein lohnenswerter Baustein, da der vergleichsweise geringe Sparzins in der momentanen Niedrigzinsphase kaum ins Gewicht fällt. Problematisch wird es nur dann, wenn Sie als Bausparer plötzlich Ihr Traumhaus finden und Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. In diesem Falle müssten Sie zu den üblichen Marktkonditionen teuer zwischenfinanzieren. Dies kostet Sie im Endeffekt dann genau so viel wie eine ganz normale Bankfinanzierung.

Da sich das Bauspardarlehen aus der Differenz zwischen Bausparsumme und dem angesparten Guthaben ergibt, sollten Sie stets darauf achten, dass Sie in einen Bausparvertrag niemals mehr einzahlen als für die Zuteilung erforderlich. Für Sparer mit fester Bau- oder Kaufabsicht sind von daher Verträge mit 40 Prozent Mindestsparleistung die beste Wahl, da bei diesen Tarifen der zinsgünstige Darlehensanteil höher ist. Die meisten Bausparkassen bieten jedoch lieber Verträge mit 50 % Mindestsparleistung an. In diesem Falle sollten Sie darauf bestehen, dass Sie Ihren Vertrag auf 40 Prozent reduzieren.

Die schlechteste Finanzierungsvariante ist eine Baufinanzierung über eine Kapitallebensversicherung, denn in der Tilgungsphase führen Darlehenszinsen und Versicherungsbeiträge – verglichen mit den Kosten für eine normale Bankhypothek – meistens zu einer höheren Belastung. Am besten schneidet immer noch die Investmentfonds-Variante ab, die sich für risikofreudige Investoren eignet, die auch Kursverluste verkraften, wenn sie ihr Baugeld dringend benötigen. Gut verdienenden Paaren muss hingegen abgeraten werden, in vermietete Immobilien zu investieren. Viele Kundenberater ködern ihre Interessenten hierbei mit Steuervorteilen und Wertzuwachs, obwohl eine Wertsteigerung bei Neubauwohnungen in den ersten fünf Jahren illusorisch ist.

In diesem Zusammenhang darf nicht vergessen werden, dass in diesem Bereich noch immer sehr viele Kreditinstitute mit falschen Konditionen locken. Denn nur in den wenigsten Fällen bezieht sich die Aussage auf den Effektivzins auch auf das Ursprungsdarlehen. Genannt werden lediglich die Konditionen für ein Annuitätendarlehen mit einprozentiger Tilgung. Dies führt letztlich dazu, dass sich der Tilgungsanteil wegen des zu verzinsenden Schuldsaldos erhöht. Dies zieht folglich eine äußerst schmerzhafte kostenerhöhende Wirkung nach sich. Im Falle einer Umschuldung müssen Sie als Kunde zudem für den eingetretenen Zinsschaden eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die Bank muss das Disagio anteilig erstatten oder verrechnen. Hierbei sollten Sie unbedingt darauf achten, dass die Bank berücksichtigt, dass alle Ihre Zinszahlungen bei Fortbestehen Ihres Vertrages erst in der Zukunft erfolgt wären. Von daher muss die Bank zum einen ihren Zinsschaden auf die Gegenwart abzinsen und sie darf ihre Forderung nicht auf der Basis der bei der Kündigung bestehenden Restschuld kalkulieren, da ja weitere Tilgungen durch Sie als Investor erfolgt wären.

Umgekehrt haben Sie als Kunde, der seinen Vertrag auflöst, natürlich ein Recht auf die anteilige Rückzahlung oder Verrechnung des Auszahlungsabschlags, denn es handelt sich dabei um eine Vorauszahlung auf die Zinsen. Ein Disagio aus steuerlichen Gründen hingegen lohnt nicht mehr. Dies wäre allenfalls noch sinnvoll, um die monatliche Belastung zu drücken. Wer jedoch bei günstigen Effektiv-Zinsen von 4,9 Prozent bei fünfjähriger und 5,2 Prozent bei zehnjähriger Bindung die Raten für ein zu 100 Prozent ausgezahltes Darlehen nicht tragen kann, der sollte lieber die Finger von einer Immobilien-Investition lassen.

Die sinnvolle Auswahl zwischen mehreren Darlehensformen

Bei einer Immobilienfinanzierung ist das Wie (die Art der Finanzierung) genauso wichtig wie das Wie viel (die Höhe des Zinssatzes). Denn das Wie entscheidet letztlich auch über die steuerliche Komponente, die Tilgungsweise und die Gesamtkosten des Darlehens. Wichtigstes Element beim Bau einer Immobilie ist also ein sicheres Fundament, auf dem das Haus stehen soll. Dieses enthält jedoch nicht nur Eisen und Zement, sondern vor allem eine solide Finanzierung. Von daher ist das Wichtigste bei einer Baufinanzierung der Finanzierungsplan, in dem alle Bausteine für jeden Monat aufgezeigt sind.

Daraus erfahren Sie als Bauherr detailliert, wann was zu bezahlen ist. Außerdem sollten Sie den Plan berücksichtigen, was nach der ersten Zinsbindungsfrist folgt und ob das Objekt beispielsweise auch bei gestiegenem Zins noch tragbar ist. Bei einer Kombinationsfinanzierung aus mehreren Bausteinen sollten Sie deshalb auf die Angabe des Effektivzinses für die Gesamtlaufzeit achten. Lediglich Einzelangaben über den Effektivzins von Vorausdarlehen bzw. den Effektivzins für Baudarlehen geben keine umfassende Transparenz. Nur anhand des Gesamteffektivzinses bietet sich dem Bauherrn auch die Möglichkeit, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.

Veränderungen bei Zins und Tilgung hängen stets auch vom Zinssatz ab

Ist der Zinssatz eines Darlehens niedrig gewählt, kippt die Relation deutlich langsamer um als dies bei einem hohen Zinssatz der Fäll ist. Der Grund liegt hier im Zinsanteil der monatlichen Raten, denn dieser ist bei hohen Kreditzinsen selbst relativ hoch. Sinkt dagegen die Restschuld, verringert sich in entsprechendem Umfang auch gleichfalls der Zinsbetrag. Liegen dagegen äußerst niedrige Zinsen vor, mindert sich auch der Zinsbetrag deutlich weniger. Eine Ausnahme bildet hier das Annuitätendarlehen. Da dieses Darlehen stets gleich hohe Zinsen fordert, wird der hierdurch verminderte Zinsbetrag wiederum durch die Erhöhung des Tilgungsanteils ausgeglichen. Mindert sich aber der Zinsanteil nur gering – und genau dies ist bei niedrigen Zinsen der Fall (!) -, dann kann auch der Tilgungsanteil nur langsam steigen. Und genau diese Wirkung zieht die Rückzahlung in die Länge!

Werden in einem solch gelagerten Fall die aktuellen Niedrigzinsen nicht für eine höhere Tilgung genutzt, dann läuft der Kredit „ewig“. Deshalb ist – gerade in der heutigen Niedrigzinsphase – eine anfängliche Tilgung von zwei, besser noch von drei Prozent vorteilhaft. Denn die Laufzeit halbiert sich beinahe bei einem Darlehen mit einem Zinssatz von vier Prozent, wenn statt einem nunmehr drei Prozent an Anfangstilgung vom Kreditnehmer aufgebracht werden. Nimmt man den Gesamtaufwand des Kredits, der hierdurch anfällt, dann sinkt dieser um fast 50.000 Euro. Deshalb müssen Sie bei genauer Berechnung stets bedenken: Allein eine hohe Tilgung verkürzt nicht nur Ihre Kreditlaufzeit, sie hilft zudem, Ihren Zinssatz weiter zu verringern. Tilgen Sie als Bauherr mehr, hat die Bank die Möglichkeit, das für diesen Kredit benötigte Geld entsprechend günstiger am Kapitalmarkt zu besorgen. Dieser Zinsvorteil sollte dann auch von der Bank an Sie als Kreditnehmer weiter gegeben werden. Eine Verhandlung mit der Bank lohnt hier aber allemal.

Auch muss davor gewarnt werden, sich in einem Bauvertrag zur Vorlage einer teuren und überflüssigen Bankbürgschaft zu verpflichten. Viele Baufirmen verlangen einen solchen Nachweis dafür, dass der Kunde sein Haus überhaupt zahlen kann. Das Problem: In den meisten Fällen ist diese Forderung nach einer Bankbürgschaft im Kleingedruckten eines Bau- oder Kaufvertrages versteckt. Wer sich auf diese Klausel einlässt, verpflichtet sich, zwischen 1 und 3 Prozent der verbürgten Kreditsumme (!) an seine Bank zu zahlen. Das macht die Finanzierung nicht nur viel teurer, diese Klausel ist auch noch völlig überflüssig. Denn als Nachweis für die Zahlungsfähigkeit reicht entweder die Vorlage des Darlehensvertrages oder eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Und die ist für den Kunden kostenlos.

FinanzierungsvorschlagWer in einem Wohngebiet einen Bauplatz kauft, braucht meist keine Erschließungskosten, Anliegerkosten sowie Anschlusskosten für Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon (bis zum Grundstück) mehr bezahlen. Daher ist ein solcher Bauplatz auch teurer als Bauerwartungsland. Wird ein nicht erschlossener Bauplatz gekauft, sollten Sie sich rechtzeitig bei den zuständigen Behörden und den Versorgungsunternehmen über die erwähnten Nebenkosten für das Grundstück informieren. Wer mit einer Fertighaus-Firma einen Kaufvertrag abschließt, muss fragen, welche Leistungen die Firma für den Kaufpreis erbringt: Keller, Kamin, Garage, Hausanschlüsse für Gas, Wasser, Kanal und Strom von der Grundstücksgrenze bis zum Haus; Gebühren für die Baugenehmigung und die Prüfstatik.

Da es sich beim Fertigbau-Kaufvertrag um einen Werkvertrag handelt, entfällt die Grunderwerbsteuer. Für den Hauskauf fallen jedoch – anders als beim Grundstückskauf – auch keine Notargebühren an. Manche Fertighaus-Firmen fordern jedoch eine Zahlungsgarantie und 10 Prozent der Vertragssumme beim Erreichen des Bauantrags. Vielfach wird der Keller durch Subunternehmer errichtet. Dieser muss dann oft direkt nach der Fertigstellung bezahlt werden. Der Hauspreis ist üblicherweise eine Woche nach Schlüsselübergabe fällig. Für die Zahlungsgarantie an den Fertighaushersteller werden bei den meisten Banken 0,5 Prozent als Gebühr fällig.

Auch währen der Bauzeit werden Zinsen an die Hypothekenbank für die ausgezahlten Teilbeträge fällig. Einige Darlehensgeber erhöhen bei Teilauszahlungen den Normalzins (um 1 Prozent) bis zur Endauszahlung. Außerdem verlangen viele Bereitstellungszinsen. Nicht selten wird auch eine Bearbeitungsgebühr von 0,2 bis 1 Prozent des Darlehensbetrages verlangt. Sehr häufig fallen aber auch zusätzliche Gebühren an, weil Banken den Beleihungswert ermitteln lassen. Versicherungsgesellschaften verlangen sogar ein Gutachten, bevor sie das letzte Geld auszahlen. Bevor jedoch Banken, Versicherungen und Bausparkassen Geld überweisen, müssen Grundschulden bestellt werden. Dafür müssen Bauherren zum Notar und die Eintragung einer oder mehrerer Grundschulden beantragen. Dafür erhält der Notar seine Gebühren. Man sieht sehr schnell daran, dass ein Darlehen mehr als nur Zinsen kostet.

Als Kreditnehmer müssen Sie wichtige Entscheidungen treffen

Nicht nur derjenige, der gerade eine Immobilie gekauft hat, sondern auch derjenige, dessen Kreditvertrag gerade ausläuft, ist aufgefordert, eine wichtige Entscheidung zu treffen. Gemeint ist die Zinsbindung. Sowohl die momentanen günstigen Konditionen als auch das niedrige Zinsniveau sprechen für eine lange Zinsbindung. Viele Anleger waren in der Vergangenheit dazu übergegangen, ihre kurzfristig geparkten Anlagen auf dem Geldmarkt in länger laufende Anleihen des Kapitalmarktes umzuschichten. Dies hat für die Zukunft zur Folge, dass die Langfristzinsen äußerst niedrig sind. Aber Achtung: Ein weiterer Grund liegt auch in der momentanen Überhitzung des Anleihemarktes, weshalb es nur noch eine Frage der Zeit ist, bis die Konjunktur wieder anzieht und mit ihr auch die Zinsen. Aus diesem Grund sollte bei den Kreditverhandlungen auch darüber nachgedacht werden, Zinsfestschreibungen über die üblichen fünf oder zehn Jahre hinaus zu erwägen, bspw. auf 15 oder 20 Jahre.

Zwar ist der Preis für eine längere Zinsbindung etwas höher, so dass sich viele zwischen der Entscheidung sehen, entweder eine zehnjährige Zinsbindung zu vier Prozent oder eine fünfzehnjährige Zinsbindung zu 4,2 Prozent zu wählen. In diesem Zusammenhang sollte aber eines bedacht werden: Eine Zehn-Jahresfinanzierung ist nur dann von Vorteil, wenn nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist eine fünfjährige Anschlussfinanzierung mit einem Prozentsatz von unter 4,8 Prozent möglich ist. Zudem hat jeder Kreditnehmer bei einer Langfristfinanzierung die Möglichkeit, bereits nach zehn Jahren den Kredit zu kündigen und sich nach einem günstigeren Angebot umzusehen. Der Bank ist dieser Schritt rechtlich nicht erlaubt. Wer dann noch eine Tilgung von zwei Prozent wählt, ist später dann auch stets in der Lage, seine Rate konstant zu halten, auch wenn die Anschlussfinanzierung einen halben Prozentpunkt höher liegt. In diesem Fall wird dann einfach weniger getilgt.

Es lohnt sich also, beim Kreditvergleich auch die Höhe der Tilgung zu berücksichtigen. Wer sich allerdings für eine höhere Tilgung entscheidet, sollte bedenken, dass er dann auch in der Lage sein muss, eine höhere monatliche Belastung zu leisten – und zwar langfristig. Denn bei niedrigen Zinsen sinkt der Zinsanteil an der Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, langsamer als bei hohen Zinsen. Des Weiteren ist eine Herabsetzung der Ratenhöhe ist vielfach nur mit Zustimmung der Bank möglich. Von daher sollte günstiges Baugeld niemals für eine höhere Kreditaufnahme, sondern vielmehr für eine höhere Anfangstilgung genutzt werden. Dennoch ist eine Umschuldung trotz den niedrigen Zinsen nicht in allen Fällen empfehlenswert, da der Kreditgeber als Ausgleich für diese vorzeitige Beendigung eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen hat – allerdings nach den von der Deutschen Bundesbank ermittelten Hypothekenpfandbrief-Renditen (BGH, Az. XI ZR 285/03).

Ungünstige Kreditbedingungen können Vorteile aufzehren

Ein überstürzter Immobilienerwerb verleitet schnell zu Fehlern, denn Grundvoraussetzung jeder Baufinanzierung ist eine solide Finanzkalkulation. Der Käufer muss hierbei insbesondere realistisch ermitteln, wie viel Geld ihm monatlich für die Finanzierung zur Verfügung steht. Doch vielfach wird immer noch die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit über- und die anfallenden Gesamtkosten unterschätzt. Deshalb muss eindringlich davor gewarnt werden, sich angesichts günstiger Rahmenbedingungen übereilt für einen Immobilienkauf zu entscheiden. Denn Finanzierungen geraten bereits bei der geringsten Verschlechterung des eigenen Budgets erheblich ins Wanken.

Häufig unterschätzt werden insbesondere die Nebenosten. Als Käufer kommen Sie um die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent vom Kaufpreis) sowie Gebühren für Notar (1,5 Prozent) und Grundbuchamt (1 Prozent) nicht herum. Hat ein Makler dann noch das betreffende Objekt vermittelt, dann fallen weitere Kosten an. Wer solche Positionen übersieht, erreicht mit seinem Eigenkapital nicht die erforderlichen 40 Prozent der Gesamtkosten. Dann aber drohen Zinsaufschläge, die finanziell verkraftet werden müssen. Weiter zu überdenken ist der Sachverhalt, ob sich die Bank bei ihrer Preisgestaltung auch am tatsächlichen Kaufpreis oder aber am so genannten Beleihungswert orientiert. Hieraus stellt sich dann auch die Frage, für wie viel Prozent des Beleihungswertes die angebotene Kondition überhaupt gilt.

Das Problem: Während nur wenige Banken verbraucherfreundlich den Kaufpreis zugrunde legen, ziehen die meisten Baugeldanbieter mindestens zehn Prozent als Risikoabschlag vom Kaufpreis ab. Auf diese Weise aber sinkt der Beleihungswert eines Hauses von zum Beispiel 250.000 Euro auf nunmehr lediglich 225.000 Euro. Die Bank wiederum bietet dem Käufer ein günstiges Darlehen für 60 Prozent von 225.000 Euro und nicht – wie benötigt – von 250.000 Euro. Der Käufer erhält somit nur einen Kredit von 135.000 Euro, was wiederum bedeutet: er muss mehr Eigenkapital nachweisen, was häufig nicht gelingt. Aus dieser Sichtweise wird dann der auf den ersten Blick so günstige Bauzins mit einem Risikozuschlag belegt und damit erheblich teurer.

Neben den Effektivzinsen sollten Kaufinteressenten auch die Nebenbedingungen vergleichen. Verlangt die Bank zum Beispiel Bereitstellungszinsen, dann wird die Finanzierung oftmals unnötig verteuert. Denn üblich sind in der Regel 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat – gerechnet wird ab dem dritten Wartemonat Bei einem 200.000-Euro-Darlehen, für das vier Monate Bereitstellungszinsen berechnet werden, sind entsprechend 2.000 Euro extra fällig. Weitaus flexibler sind hier die regionalen Anbieter wie die Sparda-Banken oder die PSD-Banken. Sie berechnen Bereitstellungszinsen frühestens ab dem siebten, spätestens ab dem 13. Monat. Auch Extrakosten für Sondertilgungen lassen sich vermeiden. Viele Institute verlangen dafür Zinsaufschläge von 0,05 bis 0,12 Prozent. Dass es auch anders geht, beweist de Postbank, die auf diese Gelder verzichtet.

Weiter wird die Finanzierung auch durch Zinsbindung und Tilgungsrate beeinflusst. Kurze Bindungsfristen minimieren zwar dank niedriger Zinsen die monatliche Rate, doch bei einer daran anschließenden Anschlussfinanzierung kann eventuell das dicke Ende kommen. Der Grund: Schnellen die Zinsen nämlich in der Zwischenzeit in die Höhe, dann versteuert sich die Gesamtfinanzierung erheblich. Von daher ist es stets vorteilhafter, sich die günstigen Zinsen langfristig zu sichern. Dies erlaubt nämlich zudem eine hohe Tilgungsrate.

Ihre Trümpfe im Zinspoker

Verhandlungsgeschick und Hartnäckigkeit machen jeden Kredit billiger. Steht nämlich erst einmal die Finanzierungsstrategie fest, hat sich der Bauherr mithin für einen Bank- oder Versicherungskredit entschieden, kommt der Endspurt. Jetzt geht es darum, den günstigsten Finanzier zu finden. Hierbei gilt: Treten Sie selbstbewusst und nicht als Bittsteller auf. Bei der Suche nach einer preiswerten Geldquelle empfiehlt es sich deshalb, möglichst viele Angebote einzuholen.

Haben Sie sich als Bauherr oder Hauskäufer einen Marktüberblick verschafft und über die Effektivzinsen eine erste Feinauswahl getroffen, folgt die Feinauslese. Wichtig: Die offiziell von Banken und Versicherungen genannten Konditionen gelten nur für die erste Hypothek, die im Grundbuch im ersten Rang abgesichert ist. Im Bereich der Beleihungspolitik sind Manipulationen Tor und Tür geöffnet. Denn zusätzlich liegt es im natürlichen Interesse der Geldgeber, den Beleihungswert der Immobilie so weit wie möglich zu drücken, um einen höheren Zins für das mit mehr Risiko verbundene Nachrangdarlehen zu kassieren. Hier hat jede Bank und Versicherung eigene Spielregeln.

So ist es möglich, dass die eine Bank im ersten Rang bis 60 Prozent Beleihungswert geht und dafür 4,95 Prozent verlangt. Die andere Bank bietet die erste Hypothek bis 65 Prozent und kassiert 5,20 Prozent. Damit ist der Bauherr vor eine weitere, auf den ersten Blick unlösbare Rechenaufgabe gestellt. In diesem Fall fragt man am besten nach dem gemeinsamen Mischzins für die erste und zweite Hypothek. Eine sehr kundenfreundliche Variante bietet zum Beispiel die Cosmos-Direkt in Kooperation mit der Saarbrücker SKG-Bank an. Sie nennt – gestaffelt für eine Beleihungsgrenze von 45 bis 90 Prozent – jeweils einen bis dahin geltenden Mischzins.

Kredite nach Maß oder nur nach Ranking

Immobilien-Investoren sparen zwar viel Geld, wenn sie Bankkredite mit Förderdarlehen kombinieren und Zinsrabatte nutzen, in dem zwischendurch auch einmal mehr bezahlt wird als die Rate. Andererseits werden auf Grund Basel II auch private Darlehensnehmer bezüglich ihres Ausfallrisikos getestet. Denn Basel II gilt nicht nur für Unternehmen, schon jetzt ist es üblich, im Rahmen eines Kreditantrags den Darlehensnehmer sowie sein Projekt einem Rating zu unterziehen.

Was bedeutet: Viele Kredite für privat finanzierte Immobilien werden in den kommenden Jahren deutlich teurer. Denn Basel II fordert eine risikogerechte Eigenkapitalunterlegung (d.h. Absicherung, Sicherheiten) von Immobilienkrediten. Die Banken sind angehalten, deutlich strengere Regeln als bisher zu berücksichtigen. Profitieren werden dabei nur die „guten“ Kunden, d.h. Investoren mit vielen Sicherheiten. Dagegen werden Standardkonditionen für einen Kredit zunehmend weniger eingeräumt, was zu einem weitgehend unbemerkten Rating-Modell in der Bevölkerung führt.

Von diesem Ranking (Maß der Sicherheit) hängt es dann auch ab, ob die Konditionen – je nach Ergebnis – besser oder schlechter ausfallen. Günstige Konditionen können in diesem Zusammenhang nur bei einer richtigen Aufbereitung aller von der Bank benötigten Informationen erzielt werden. In allen anderen Fällen drohen Ihnen als Investor und Darlehensnehmer teilweise enorme Transparenzaufschläge. Rating – die Einschätzung der Bank, welche Sicherheiten Sie als Investor hinterlegen, betrifft nicht nur Kunden, die ihre Immobilie bereits abbezahlt haben. Basel II wird mittelfristig auch die Marktwerte von Häusern und Wohnungen kräftig durcheinander wirbeln. Was wiederum zur Folge hat, dass sich nur noch gute Immobilien, für die es auch besonders günstige Kredite gibt, künftig besser vermarkten lassen. Schlechte Objekte hingegen verlieren deutlich an Wert, weil eine Finanzierung für Sie deutlich teurer wird. In manchen Fällen wird für solche Vorhaben überhaupt nicht mehr finanziert, vielmehr muss die Immobilie mit einem Schlag bezahlt werden.

Diese Risikoabschläge (sog. Rankings) wurden bislang durch die Banken nur schematisch festgelegt. Sie wählten eine gewisse Laufzeit und das Institut errechnete hieraus den Beleihungswert Ihres Objektes. Mit diesen so genannten Eckwerten wurde dann der jeweilige Zinssatz ermittelt. Als Investor hatten Sie sogar noch die Möglichkeit, etwas günstigere Konditionen auszuhandeln, wenn Sie über genügend Kapital verfügten. Dieser Spielraum wird künftig nicht nur deutlich weniger, er fällt in den meisten Fällen völlig weg. D.h. die Bank wird gemäß Basel II in Zukunft das Risiko vor einer Kreditvergabe genauer einstufen. Und dazu wird in einem komplizierten Verfahren ein bankinternes Rating sowohl für die Immobilie als auch für den Kunden erstellt.

Von daher gilt bei den Banken auch immer noch die Regel: Je mehr Eigenkapital einem Investor zur Verfügung steht, umso günstiger die Zinssätze. Denn Banken haben bei einem hohen Eigenkapitalanteil im Falle einer Zwangsversteigerung nur ein geringes Risiko, auf etwaigen Restschulden sitzen zu bleiben. Maßstab für die Zinsstaffelung ist von daher immer der Beleihungswert, doch gerade dieser Betrag entspricht nur in den wenigsten Fällen auch gleichzeitig dem Kaufpreis der Immobilie. Viele Banken nehmen nämlich einen Abschlag zwischen zehn und 20 Prozent. Die Folge: Bietet eine Bank ihre günstigen Zinsen lediglich bis zu einer Darlehenssumme von 60 Prozent des Beleihungswertes, dann beträgt dieser folglich nur 51 Prozent des Kaufpreises, wenn auch noch ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 15 Prozent vorgenommen wird.

In das interne Rating fließen sogar Datensammlungen über Marktprognosen für über 250 verschiedene Städte und Regionen. Bei dieser Bewertung spielt es eine große Rolle, wie och die jeweiligen Quoten an geplatzten Krediten in einer bestimmten Stadt sind. Hiervon abhängig sind wiederum die Vermietungschancen. Auch die Qualität der Bausubstanz und wer das Objekt gebaut hat gehen mit in die Bewertung ein. Doch dies ist noch nicht alles. Eine maßgebliche Rolle in Bezug af die Kreditrisiken spielt auch der jeweilige Immobilientyp. So werden zum Beispiel Wohnungen in übersichtlichen, kleineren Häusern (4- bis 6-Familienhäuser) weitaus günstiger finanziert als in 8- oder 10-Familienhäusern.

Ganz problematisch werden künftig Appartementblocks. Es zählen somit immer die individuellsten Angebote aus der Datenfülle, unterteilt in Risikoklassen nach Lage, Objekttyp und Standortprofil. Hinzu kommt, dass Sie auch als Investor mehr und mehr durchleuchtet werden – ungleich mehr als in der Vergangenheit. Diese Art des Kundenratings wird dann auch ein zukünftig bestimmender Faktor für die Höhe der jeweiligen Kreditkosten sein. Von daher müssen Sie umdenken, wenn Sie künftig aus Gründen der Kapitalanlage zur Vermietung eine Immobilie erwerben. Denn bisher konnten aus Steuergründen hohe Objektbeleihungen vereinbart werden. Schließlich lassen sich Schuldzinsen von der Steuer absetzen.

Zukünftig kann Ihnen deshalb nur empfohlen werden, sich mit einem höheren Eigenkapitalanteil auszustatten, denn das bringt gemäß Basel II deutlich bessere Konditionen, die den Steuervorteil mehr als aufheben können. Deutliche Unterschiede wird es auch beim Zinsabstand zwischen langer und kurzer Laufzeit geben. Dieser wird je nach Kundeneinschätzung fallen oder wachsen. Was für Investoren zur Folge haben wird, dass die gängigen Immobilienfinanzierungen mit einer Laufzeit von zehn Jahren und mehr künftig an Attraktivität verlieren werden, da sie sich überproportional verteuern. Günstiger fallen hingegen die kürzeren Laufzeiten aus.

Gleichzeitig verändert sich auch der Wert von Wohnungen und Häusern, dies werden Sie als Investor künftig deutlich zu spüren bekommen. Denn nach den neuen Vorgaben werden schöne Häuser in guten Lagen noch wertvoller werden, weil die Finanzierung günstiger zu haben ist. Schlechte Immobilien sind hingegen deutlich schwieriger zu verkaufen, weil der Investor für Kredite viel mehr zahlen muss – vorausgesetzt, er bekommt dafür überhaupt noch einen. Immobilieninvestoren ist von daher anzuraten, darauf zu achten, dass der Beleihungswert auch gleich dem Kaufpreis entspricht oder ob vorab schon mit erheblichen Abschlägen kalkuliert werden muss, die anderswo wieder ausgeglichen werden müssen, zum Beispiel durch einen Kredit mit weitaus höheren Konditionen. Wichtig von daher ist immer ein Finanzierungskonzept, das auf den Bedarf des angehenden Immobilien-Investors zugeschnitten ist.

In der Praxis wird das für Sie bedeuten, dass Sie als potentieller Käufer den Preis drücken können (im Umkehrschluss bei einem Verkauf natürlich auch der neue Käufer), da die Bank das Objekt ja eingeschätzt hat – und nicht Sie als Käufer. Somit sinkt auch die Zahlungsbereitschaft, denn der Verkäufer hat wiederum keine andere Option, als den Kaufpreis zu reduzieren. Denn allein die Bank bestimmt, wie viel das Objekt künftig wert ist. Und diejenigen Investoren, die bar bezahlen, sind eher selten, denn rund 96 Prozent aller Immobilienkäufe werden kreditfinanziert. In allen anderen Fällen werden Umschuldungen oder Zusatzkredite den neuen Vorgaben an Basel II angepasst werden. Nicht selten kann sich auf diese Weise ergeben, dass ein Investor deutlich zu viel für seine Immobilie bezahlt hat.

Zinsen sparen bei der Immobilien-Investition, denn ungünstige Kreditbedingungen können Vorteile aufzehren

Wenn es um das Wort „Beleihung“ geht, dann meinen die Banken eine Darlehensgewährung gegen Sicherheiten. Geht es um die Höhe der möglichen Beleihung, ist immer die Höhe des Verkehrswertes eines Objektes ausschlaggebend. Je höher dieser Wert für Sie persönlich ausfällt, desto größer ist Ihr erstrangiger Beleihungsspielraum. Die Bank benötigt also Sicherheiten, insbesondere erstrangige, die immer zu günstigeren Zinssätzen führen als nachrangig abgesicherte Kredite.

Ein hoher Verkehrswert bedeutet von daher auch immer einen günstigen Prozentsatz. Hierzu wird natürlich die Werthaltigkeit der Immobilie ermittelt, die beliehen werden soll. Des Weiteren sollten Sie in diesem Zusammenhang versuchen, dass die Bank die hierfür anfallenden Schätzkosten (höchstens 1,5 Prozent) trägt, da sie ja an Ihrem Kredit verdient. Wichtig in diesem Zusammenhang ist natürlich die Lage, d.h. ein günstiger Standort. Ein solcher wird durch die Bank immer werthaltiger eingeschätzt (sog. Wiederverkaufswert). Sie sollten daher ihrer Bank die jeweiligen Mietverträge vorlegen und auch auf die einwandfreie Bonität ihrer Mieter verweisen.

Liegt gegenüber der Bank ein geringes Mietausfallrisiko vor, und decken die Mieten auch noch den Kapitaldienst, dann spricht alles für einen äußert günstigen Einstieg. Gleiches gilt natürlich auch für die Bauqualität, denn nur ein einwandfreier Zustand schützt Sie als Investor vor späteren größeren Instandhaltungsmaßnahmen. Werden der Bank letztlich noch die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten anhand entsprechender Belege nachgewiesen, ist die Bank nicht angehalten, von pauschalierten Werten auszugehen, die zwangsläufig wieder zu einem weitaus niedrigeren Ertragswert führen.

Weiter zu überdenken ist der Sachverhalt, ob sich die Bank bei ihrer Preisgestaltung auch am tatsächlichen Kaufpreis oder aber am so genannten Beleihungswert orientiert. Hieraus stellt sich dann auch die Frage, für wie viel Prozent des Beleihungswertes die angebotene Kondition überhaupt gilt. Das Problem: Während nur wenige Banken verbraucherfreundlich den Kaufpreis zugrunde legen, ziehen die meisten Baugeldanbieter mindestens zehn Prozent als Risikoabschlag vom Kaufpreis ab. Auf diese Weise aber sinkt der Beleihungswert eines Hauses von zum Beispiel 250.000 Euro auf nunmehr lediglich 225.000 Euro.

Die Bank wiederum bietet Ihnen deshalb ein günstiges Darlehen für 60 Prozent von 225.000 Euro und nicht – wie benötigt – von 250.000 Euro. Sie erhalten somit nur einen Kredit von 135.000 Euro, was wiederum bedeutet: Sie müssen mehr Eigenkapital nachweisen, was häufig nicht gelingt. Aus dieser Sichtweise wird dann der auf den ersten Blick so günstige Bauzins mit einem Risikozuschlag belegt und damit erheblich teurer.

Schützen Sie sich als Immobilien-Investor vor geschönten Finanzierungsrechnungen

Insbesondere bei Standardkrediten werden Sondertilgungen während der Zinsbindung von vielen Banken ausgeschlossen. Andererseits bieten fast alle Banken auch eine Kreditvariante mit dem Recht auf unbegrenzte Sonderzahlungen an. In diesem Zusammenhang sollte allerdings auch auf die zusätzlich anfallenden Kosten geachtet werden, die zwischen 0,03 und 0,27 Prozentpunkte liegen. Dafür dürfen dann jährlich zwischen 5 und 10 Prozent mehr getilgt werden. Mitunter sind Sondertilgungen auch auf maximal 20 Prozent der Kreditsumme begrenzt, nur zu einem bestimmten Termin im Jahr möglich oder an eine Mindesthöhe von bspw. 2.500 Euro gebunden.

Doch Vorsicht: Auch – bisweilen sogar: gerade – die niedrigen Zinsen schützen oft nicht vor kostspieligen Missgriffen bei der Immobilienfinanzierung. Manch ein Immobilien-Investor verlässt sich auf die günstigen Konditionen, ignoriert zugleich weitere wichtige Fakten und Umstände, die ganz einfach zu einer langfristig wetterfesten Schulden- und Finanzierungsstrategie dazu gehören. So gibt es eine ganze Reihe von Unachtsamkeiten, leider auch Fehlern, die Investoren immer wieder machen. Mit dem Effekt, dass das gesamte Vorhaben am Schluss doch noch teurer wird als erhofft oder aber sogar bei unvorhergesehenen Geschehnissen bedenklich wackelt. Im Folgenden einen Überblick über die häufigsten Fehler und wie man sie vermeidet bzw. wie die richtige Lösung für Sie als Immobilien-Investor ausschaut.

Fehler 1: Sie verfügen über ansehnliche Ersparnisse. Zum Glück. Diese setzen Sie vollständig als Eigenkapital ein. Dadurch senken Sie selbstverständlich Ihre regelmäßige finanzielle Belastung, die sich aus den Zins- und Tilgungsverpflichtungen ergeben. Dies allerdings ist unvernünftig. Begründung: Sie haben keine finanziellen Reserven für den Notfall oder auch für größere Anschaffungen. Falls dann Geld benötigt wird, ist ein weiterer Kredit erforderlich. Doch dieser kostet weitaus mehr Zinsen als das Hypothekendarlehen. Wenn man ehrlich rechnet, müssten also diese möglichen Kosten zu den Ausgaben für die Finanzierung hinzu addiert werden. Und schnell wird aus den eigentlich günstigen Konditionen ein teures Vergnügen.

Besser: Zwei bis drei Netto-Monatsgehälter sollten stets verfügbar sein. Denn wer seine gesamten Barmittel als Eigenkapital einsetzt, dem fehlt später oft das Geld für neue Möbel, eine Renovierung oder Unvorhergesehenes. Als Immobilieninvestor sollten Sie sich deshalb finanziell nicht verausgaben und rund 10.000 Euro als eiserne Reserve auf einem Festgeldkonto parken oder in einen Geldmarktfonds stecken. Beide Anlageformen bringen derzeit zwar vergleichsweise wenig Verzinsung. Doch sie geben Ihnen die Sicherheit, dass Ihnen auch bei unvorhergesehenen Ereignissen finanziell nicht die Luft ausgeht.

Fehler 2: Als Immobilien-Investor geben Sie bei Ihrer Bank sämtliche Originalunterlagen wie Gutachten, Kreditsicherheiten etc. aus der Hand. Das ist nicht unbedingt günstig, auch wenn die Bank von Ihnen das verlangen sollte. Begründung: Wer seine Originale abgibt, dem fehlen für Verhandlungen mit konkurrierenden Darlehensgebern die Unterlagen. Möglicherweise müssen Sie deshalb auf ein viel günstigeres Angebot verzichten.

Besser: Grundsätzlich gilt: Bei der Kreditanfrage stehen Ihnen noch alle Finanzierungsmöglichkeiten offen. Tatsächlich verlangen manche Geldgeber bereits bei der Kreditanfrage alle Originalunterlagen von Ihnen. Doch sofern Sie parallel verhandeln und sich schließlich doch für einen anderen Kreditgeber entscheiden, kommen Sie nur mit Mühe und großer Zeitverzögerung an Ihre Dokumente wieder heran. Die Originale aber sind tatsächlich nötig für die endgültige Kreditvergabe. Bei einer Darlehensanfrage hingegen reichen Kopien völlig. Verbraucherschützer behaupten, dass Geldgeber, die früh Originalunterlagen fordern, von vorne herein billige Konkurrenz ausschließen möchten.

Fehler 3: Ein so genanntes Annuitätendarlehen erfordert von Ihnen jährliche Zins- und Tilgungsleistungen. Zurück gezahlt wird der Baukredit in der Regel in kleinen Raten, nämlich mit anfangs jährlich nur einem einzigen Prozent vom Grunddarlehen. Die überwiegende Zahl der Investoren entscheidet sich tatsächlich für diese Tilgungsquote. Dies entlastet, zumal aufgrund der momentan sehr niedrigen Zinsen, das Finanzierungsbudget erheblich. Doch es dauert viel zu lange, seine Schulden abzutragen. Vor allem: Bei Ende der so genannten Zinsbindungsfrist, in der Regel nach zehn Jahren, ist bei dieser geringen Tilgungsquote immer noch eine sehr ansehnliche Restschuld vorhanden. Finanzielle Probleme allerdings sind programmiert, falls die Hypothekenzinsen dann deutlich höher stehen als heute.

Besser: Bei der Entschuldung der Immobilie sollten Sie ordentlich Tempo machen. Vor allem weil das derzeit rekordtiefe Zinsniveau enormen finanziellen Spielraum lässt. Oft ist es völlig problemlos, die jährliche Tilgungsquote einfach von einem auf zwei Prozent zu verdoppeln. Böse finanzielle Überraschungen lassen sich auch dadurch vermeiden, dass Sie während Ihrer Zinsbindungsfrist kostenlose Sondertilgungen vereinbaren. In jedem Fall sollten Sie das beispiellos billige Baugeld dazu nutzen, durch hohe Tilgungsquoten so schnell wie möglich Ihre Schulden zu verringern.

Gleiches gilt für Nebeneinkünfte, die Sie z.B. aus zusätzlichen Zinseinkünften oder Aktienspekulationen erzielen. Diese sollten keinesfalls langfristig einkalkuliert werden. Stattdessen sollten Sie bei ihrer Immobilienfinanzierung nur Ihr übliches Einkommen berücksichtigen. Zu bedenken ist nämlich: Die Investition in eine Immobilie hat in der Regel eine enorme Halbwertzeit. Nach einer Faustformel sind Sie im Schnitt erst nach 30 Jahren Ihre Schulden los. Es wäre deshalb völlig falsch, wenn Sie Ihre heutigen Nebeneinkünfte auf drei Jahrzehnte hin fortzuschreiben. Dadurch rechnen Sie sich reicher, als Sie tatsächlich sind. Wenn schon der normale Arbeitsplatz heute nicht mehr sicher ist, wie soll es denn der Nebenjob sein.

Deshalb: Solche Einnahmen sind selbstverständlich sehr willkommen. Diese sollten Sie allerdings als Extra betrachten, das es möglicherweise schon bald nicht mehr gibt. Am besten, Sie legen diese Nebeneinkünfte gut verzinst auf die hohe Kante und verringern Ihre Hypothekenschulden hin und wieder durch eine angemessene Sondertilgung. Auf diese Weise wird die gesamte Finanzierungsstrategie noch kalkulationssicherer und wetterfester.

Fehler 4: Der Kaufpreis einer Immobilie scheint Ihnen äußerst günstig. Doch damit ist es nicht getan. Leider ignorieren immer noch zu viele Investoren die anfallenden Nebenkosten. Da können schnell fünf bis zehn Prozent obendrauf kommen. Erneut ist das Baubudget gefährdet.

Besser: Sie sollten Gebühren und andere Extras fest in ihre Finanzierungsstrategie einplanen. Denn die Nebenkosten gehen speziell beim Kauf einer Immobilie ordentlich ins Geld. Gebühren und die Maklercourtage können eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Denn je nach Region bekommt der Makler bis 6,6 Prozent für seine Dienste. Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch müssen nochmals 1,5 Prozent angesetzt werden. Schließlich werden noch 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Auf Nummer sicher geht, wer diese Nebenkosten nicht nur erkennt, sondern von Anfang an einkalkuliert. Tipp: Am besten zahlen Sie diese Ausgaben vollständig aus Ihrem Eigenkapital. Keinesfalls sollten Sie diese Kosten dem Kredit zuschlagen.

Fehler 5: Zwischen Schein und sein liegen bisweilen Welten. Alte Häuser haben Charme. Doch oft sind sie gleichsam ein Fass ohne Boden. So penibel eine Besichtigung durch Sie als Interessent auch sein mag, versteckte Mängel zeigen sich häufig erst später. Zu spät, weil bei recht kurzsichtiger Investition die Finanzierung dann längst schon gelaufen ist. Wer nicht berücksichtigt, dass vor allem bei Immobilien aus zweiter Hand noch reichlich Reparaturen anfallen können, hat oft auf Sand gebaut.

Besser: Genug Geld für Instandhaltung und Reparaturen einplanen. Rund 10.000 bis 20.000 Euro sollten Sie schon in der Hinterhand haben. Ihre Finanzierungsstrategie: Verausgaben Sie sich als Immobilieninvestor nicht bis auf den letzten Cent, um möglichst viel Eigenkapital in die Waagschale zu werfen. Das gilt selbst für den Fall, dass Ihre Bank mehr Eigenmittel verlangt bzw. ansonsten die Darlehensvergabe ablehnt. Besser, Sie warten noch ein, zwei Jahre, um weitere Finanzreserven für mögliche Reparaturen oder Instandhaltungen aufzubauen. Stellen sich hierzu folgende Fragen über die Eckdaten Ihres Finanzierungskonzeptes:

  • Wie viel Geld wird für das Bauvorhaben benötigt?
  • Kann ein Förderdarlehen der KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau, Förderung z.B. von Solarenergie) genutzt werden (gilt nicht für renovierungsbedürftige Immobilien)
  • Wie hoch ist die monatliche tragbare Ratenzahlung?
  • Sind Sondertilgungen vorgesehen (auf Angebote mit kostenlosem bzw. geringem Zinsaufschlag achten)
  • Zu welchem Zeitpunkt soll Schuldenfreiheit bestehen?
  • Welcher Zeitraum soll für den Zins fest vereinbart werden?

Wurden die Eckdaten der Angebote auf Grund des Effektivzinses verglichen? (Schätzkosten und Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzins enthalten). Hinweis: Zinsangaben bei einem Effektivzins enthalten alle wichtigen Kreditnebenkosten, d.h. neben dem Nominalzins auch Bearbeitungsgebühren, ein Disagio, Zins und Tilgungsverrechnungen und die Vermittlungsprovision. Nicht im Effektivzins enthalten sind Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren. Bei Kombikrediten mit Bausparverträgen fehlen zudem die Bausparbeiträge.