Kreditsicherheiten innerhalb einer Immobilienfinanzierung

Kredite werden von den Banken heutzutage fast ausschließlich nur noch dann ausgekehrt, wenn der Kunde und Kreditnehmer auch entsprechende Sicherheiten stellt. Die Banken benötigen diese Absicherung einfach wegen des möglichen Kreditausfallrisikos. Kommt der Kreditnehmer dann irgendwann seinen Verpflichtungen nicht mehr nach, hat die Bank hierdurch die Möglichkeit, die erhaltenen Sicherheiten entsprechend zu verwerten. Unterschieden wird dabei zwischen sachlichen oder dinglichen Sicherheiten sowie zwischen den personenbezogenen Kreditsicherheiten. Teilweise werden auch so genannte Pseudo-Sicherheiten akzeptiert, darunter versteht man Sicherheiten, die sich nicht verwerten lassen. Hierunter fallen beispielsweise Abtretungen von Bezügen oder anderer Lohnbestandteile. Kommt es hierbei zu Zahlungsrückständen, kann der Kreditgeber nur selten darauf zurückgreifen, weil es an pfändbarem Einkommen schlichtweg fehlt. Daher legen Kreditinstitute eher Wert auf verwertbare Sachen oder Gegenstände sowie auf Bürgschaften.

Personenbezogene Kreditsicherheiten stellen stets die Sicherheitsgebung durch eine dritte Person, dem Bürgen dar. Für den Fall, dass der Kreditgeber seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, wird entsprechend auf das Einkommen und Vermögen dieses Bürgen zurückgegriffen. Zu den dinglichen Sicherheiten zählen hingegen Forderungsabtretungen, Sicherheitsabtretungen (bspw. von Fahrzeugen oder Maschinen), die Eintragung einer Grundschuld sowie die Verpfändung von Spar- oder Wertpapierguthaben. Weitere Unterschiede ergeben sich aus den jeweiligen Wertstellungen, denn nicht alle Kredit gebenden Institute setzen auch eine hundertprozentige Kreditsicherheit an. Ist ein Fahrzeug bereits mehrere Jahre alt, kann eventuell nur noch ein geringer Restwert in Frage kommen.

Auch Abtretungen von Bezügen durch den Arbeitnehmer fallen unter den Begriff Kreditsicherheiten. Hierbei handelt es sich um eine Kreditvereinbarung, in dem der Arbeitnehmer faktisch seine Bezüge abtritt für den Fall, dass er seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Der Kreditgeber kann sich allerdings nur dann an diesen Gehaltsbestandteilen bedienen, solange die Pfändungsgrenze noch nicht überschritten ist. In allen anderen Fällen ist eine solche Abtretung quasi zwecklos. Denn in aller Regel muss ein Kreditnehmer seine Raten nur deshalb einstellen, weil sein Einkommen, sprich sein Gehalt, hierfür nicht mehr ausreicht. Eine Nichtzahlung wegen „Faulheit“ fiele hingegen unter den Verdacht des Betruges. Auch das Arbeitslosengeld ist vielfach zu niedrig, als dass es hiervon etwas zu pfänden gäbe. Damit der Kredit nicht abgeschrieben werden muss, hat die Bank jetzt noch die Möglichkeit, alle Zins- und Tilgungszahlungen für einen bestimmten Zeitraum auszusetzen.

Ein echtes hartes Kreditinstrument – und so muss sie bezeichnet werden – ist die Bürgschaft. Hier ist die Sicherheit nicht auf Wertgegenstände, sondern ausschließlich auf eine Person ausgerichtet. Daher sollte vor jeder Bürgschaft genau geprüft werden, ob es im eigentlichen Sinne des Bürgen liegt, diese Bürgschaft auch wirklich zu übernehmen. Denn kommt es zu einem Ausfall des Kreditnehmers, steht der Bürge sofort in der Pflicht. Denn er ist nunmehr verpflichtet, rechtlich den Kredit weiter zu bedienen. Dies ist insbesondere bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft der Fall, da das Kredit gebende Institut für diesen Fall keinerlei rechtlichen Schritte vorab gegen den Darlehensnehmer unternehmen muss. Zwar hat jeder Bürge das Recht, nach Abbezahlung des Kredits zivilrechtliche Ansprüche gegen den Schuldner zu stellen, doch vielfach ist in einem solchen Stadium auch nichts mehr zu holen.

Auch so genannte Forderungsabtretungen gelten als beliebte Kreditsicherheit. In diesem Zusammenhang werden zum Beispiel Kapitallebensversicherungen an den Kreditgeber abgetreten, die dieser im Schadensfalle dann verwerten kann. Der Gläubiger erhält zudem alle Rechte aus dem Versicherungsvertrag, als Beleihungswert dient in den meisten Fällen der aktuelle Rückkaufswert. Zu einer weiteren beliebten Kreditsicherheit zählen Guthaben oder Wertpapiere, denn hier besitzt der Kreditgeber zum ersten Mal einen Gegenwert, den er im Schadensfalle auch verwerten kann. Wird zum Beispiel ein Sparbuch an den Kreditgeber übergeben, erfolgt hierauf zusätzlich ein Sperrvermerk, so dass andere Sparbuchinhaber hierauf keinen Zugriff mehr haben.

Da Sparguthaben zu 100 Prozent als Sicherheit angesetzt werden können, entspricht auch der jeweilige Beleihungswert dem Guthaben des jeweiligen Sparkontos. Rentabel ist diese Möglichkeit, wenn dem Sparbuchinhaber enorme Zinsen entgehen würden. Diesen müssen natürlich auch die Kreditzinsen wiederum gegenüber gestellt werden. Nur dann macht eine Beleihung auch wirklich Sinn. Bei der Verpfändung von Wertpapieren wird hingegen das Depot mit einem Sperrvermerk versehen. Je nach Kreditbetrag hat der Kreditgeber die Möglichkeit, entweder nur einzelne Wertpapierbestände oder aber das gesamte Depot mit einem Sperrvermerk zu versehen. Wertpapiere können jedoch nicht als hundertprozentige Sicherheit angesehen werden, denn sie können immer an Wert verlieren. Die größte Sicherheit in diesem Bereich liegt daher bei den Bundeswertpapieren, nur diese dürfen auch zu 100 Prozent wertmäßig abgesichert werden. Gleiches gilt für Staatsanleihen mit den Ratings AAA bzw. AA. Diese Ratingbewertungen stehen für die Bonität des Emittenten (Wertpapierausgeber).

Zu den Gewinnern bei Verwertungen zählen neben verschiedenen Anleihearten auch Aktienfonds sowie einige Rentenfonds. Sie lassen sich stets mit dem Kurswert bzw. dem Preis des Fonds als Sicherheitsbasis verpfänden, in der Regel allerdings zu 60 bzw. 80 Prozent. Wer also Aktien im Wert von 50.000 Euro besitzt, dann dienen je nach Anleihe oder Fonds entweder 30.000 bzw. 40.000 Euro als entsprechende Kreditsicherheit für das Kreditinstitut. Dieser Abschlag ist notwendig, um sich gegen eventuelle Kursverluste abzusichern. Wer hingegen spekulative Aktien, Zertifikate oder gar Optionsscheine als Sicherheiten anbietet, muss mit einer Minimalbesicherung von 20 bis 40 Prozent rechnen.

Geht es um einen Immobilienkredit, dann dient die Grundschuld bzw. Hypothek als typische Kreditsicherheit. Der Unterschied liegt darin, dass eine Hypothek an eine Forderung gebunden sein muss. Denn ohne eine Forderung gibt es auch keine Hypothek. Doch eine Sicherheit bedeutet jetzt nicht auch gleich Forderung. Diese entsteht erst dann, wenn der Kreditgeber aus seinem Verpflichtungsverhältnis ausscheidet, weil er seine monatlichen Raten nicht mehr bedienen kann. Hypothek und Grundschuld stellen so genannte Grundpfandrechte dar, die sich im Grundbuch in der Abteilung „Lasten und Beschränkungen“ wieder finden. Dort sichern sie das Eigentumsrecht der Kredit gebenden Bank. Eine Löschung aus dem Grundbuch erfolgt daher erst zu dem Zeitpunkt, wenn der Immobilienkredit vollständig getilgt wurde.

Kommt es zu einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers, hat die Bank als Begünstigte alle Verwertungsrechte an der Immobilie. So ist es dieser auch erlaubt, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, ohne dass der Immobilienfinanzierer hiergegen etwas unternehmen kann. Innerhalb der Grundschuld lassen sich nochmals Briefgrundschuld und Buchgrundschuld unterscheiden. Bei der häufigsten Form, nämlich der Briefgrundschuld erfolgt nicht nur ein Grundbucheintrag, der Kreditnehmer erhält auch einen Grundschuldbrief ausgestellt. Der Vorteil: Da die im Grundschuldbrief genannte Person Eigentümer der Immobilie ist, hat diese die Möglichkeit, bestimmte Rechte aus der Grundschuld auch an Dritte zu übertragen. Dies geschieht durch die Abtretung des Grundschuldbriefes. Achtung: Mit diesem Verfahren ist ein Gläubigerwechsel im Grundbuch nicht mehr nachvollziehbar! Nicht so bei der Buchgrundschuld, hier werden alle Eigentumsverhältnisse exakt im Grundbuch aufgeführt. Die jeweilige Bewertung erfolgt über den Verkehrswert, dieser stellt dann entsprechend auch den Beleihungswert dar. In der Regel liegt dieser Wert zwischen 60 und 80 Prozent. Dies gilt allerdings nicht für eine Zwangsversteigerung, denn hier wird der Verkehrswert einer Immobilie fast nie erzielt, dieser liegt vielmehr bei höchstens 50 Prozent des eigentlichen Wertes der Immobilie.

Sicherungsübereignungen finden sich vielfach im gewerblichen Bereich, wenn ein Unternehmen neue Maschinen benötigt und deren Wert anschließend an die Bank abtritt. Der Kreditgeber hat hierauf dann ein Verwertungsrecht. Im Privatbereich wird die Sicherungsübereignung meist beim Fahrzeugkauf eingesetzt. Der Fahrzeughalter tritt hierbei neben den Rechten auch das Eigentum am Fahrzeug ab. Für diesen Fall wird dann nicht nur der Kreditgeber als Eigentümer des Fahrzeugs im Fahrzeugbrief eingetragen, auch der Kfz-Brief selber muss an die Kredit gebende Bank abgegeben werden. Nunmehr kann der Fahrzeughalter sein Fahrzeug nicht mehr werter verkaufen. Als Beleihungswert dient vielfach die Schwacke-Liste, diese bewertet jedes Fahrzeugmodell mit dem zugehörigen Baujahr, der Kilometerleistung sowie nach der Ausstattung.

Wer eine Baufinanzierung für sich in Anspruch genommen hat, sollte auch zu seiner Absicherung an eine Restschuldversicherung denken. Die Absicherung erfolgt über eine Risikolebensversicherung, die auch linear zur Absicherung beitragen kann. D.h. je geringer die monatlichen Raten durch die Tilgung, desto geringer die Beiträge für die Risiko-LV. Sie sichert entsprechend die Familien gegen den Todesfall des Darlehensnehmers ab. Die dann zur Auszahlung kommende Versicherungssumme dient dann dazu, die restlichen Darlehensschulden vollends zu tilgen. Der Ehepartner kann nach dem Tod des Darlehensnehmers wenigstens schuldenfrei in seinem Haus wohnen bleiben. Die Restschuldversicherung darf die Versicherungssumme hingegen nur dafür verwenden, um die noch bestehende Restschuld des Darlehens zu begleichen. Der Vorteil zur Restkreditversicherung zur Risikolebensversicherung liegt darin, dass erstere auch dann die Kreditraten weiter bezahlt, wenn der Versicherungsnehmer berufsunfähig wird. Gleiches gilt, wenn der Versicherungsnehmer unverschuldet in die Arbeitslosigkeit geraten sollte (bspw. betriebsbedingte Kündigung).

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