Die Vollfinanzierung

Hausbau ohne Eigenkapital

Wer kennt sie nicht, die großherzigen Aussagen der Banken und Bausparkassen: „Einen Baukredit für die eigenen vier Wände ist gar kein Problem“, oder „Ein Baukredit war noch nie so günstig wie jetzt“. Dabei wird darauf abgestellt, dass ein Immobilienkauf lediglich eine Kleinigkeit wäre, eine Immobilie im vorübergehen. Beigemischt zu diesen Sprüchen werden dann noch mangelnde und fehlerhafte Finanzierungen, von einer Beratung erst einmal gänzlich abzusehen. Damit ein Bauvorhaben überhaupt mit einer solchen Variante gelingt, sollte für den Fall einer Vollfinanzierung – das heißt Baufinanzierung ohne Eigenkapital – einiges überdacht werden. Wichtigste Voraussetzung hierfür ist erst einmal ein über die nächsten 5 bis zehn Jahre sicheres hohes Einkommen. Nebeneinkünfte und Steuersparmöglichkeiten sollten dabei nicht mitzählen. Idealerweise ein Angebot für Beamte auf Lebenszeit, denn sie können ihr Einkommen auf viele Jahre hinaus vorausberechnen. Dabei sollte auch der Mittelpunkt – insbesondere der berufliche – auf lange Sicht gesehen am selben Ort liegen. Wer sich hingegen nicht an einen Wohnort binden kann, sollte auf eine Vollfinanzierung gänzlich verzichten. Personen sollten sich also nicht gerade in einer beruflichen Aufstiegs- oder Wechselphase befinden.

Wer eine Immobilie voll finanziert, hat dafür eine hohe Zinslast aufzubringen. Daher sollte darauf geachtet werden, den Schuldenabbau so schnell wie nur möglich vorzunehmen, wobei die Mindesttilgungsrate bei 2 Prozent aufwärts liegen sollte. Gleichfalls sollten gegenüber dem Kreditinstitut Sondertilgungsrechte vereinbart werden. Wer den Finanzierungsbaustein Sondertilgung wählt, kann bei einer Vollfinanzierung auf feste oder optionale Sondertilgungen im Darlehensvertrag setzen. Wird eine fest vereinbarte Sondertilgung gewählt, hat diese jeweils jährlich zu einem vorab bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen. Bei der optionalen Sondertilgung wird einmal jährlich zu einem vorab festgelegten Zeitpunkt eine Sondertilgung vorgenommen, die betraglich zwischen 5 und 10 Prozent der Darlehenssumme ausmacht. Diese Sondertilgung lässt sich aber auch wieder aussetzen.

Die Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung

Vollfinanzierung bedeutet, dass man kein Eigenkapital und auch keine Eigenleistung mit in die Gesamtfinanzierung einbringen möchte bzw. kann. Zwar besteht trotz Vollfinanzierung die Möglichkeit, über entsprechendes Eigenkapital zu verfügen, man kann oder will es – aus welchen Gründen auch immer – nur nicht in die Finanzierung einfließen lassen. Objektiv betrachtet hat eine Vollfinanzierung für Kreditnehmer aber fast immer erhebliche Nachteile. Ein gravierender Nachteil einer 100-Prozent-Finanzierung liegt darin, dass eine solche immer teurer ausfällt als eine mit Eigenkapital abgesicherte Baufinanzierung. Die Verteuerung ist dabei stets im Zinssatz zu sehen, weil die Bank trotz Eintragung einer Grundschuld einen nicht so hohen Forderungsanteil absichern kann. Ein Zinssatz liegt hingegen immer günstiger, wenn die Bank lediglich einen Teil der Gesamtkosten finanzieren muss.

Ein zweiter Nachteil liegt sowohl auf Seiten des Immobilienerwerbers als auch auf Seiten der Kredit gebenden Bank im Ausfallrisiko, da auch die monatliche aufzubringende Kreditrate für den Darlehensnehmer enorm hoch ist. Daher ist es immer sinnvoller, einen Teil des Eigenkapitals in die Finanzierung mit einzubringen. Teilweise sind die Kreditraten, die monatlich aufzubringen sind, so hoch, dass sie irgendwann nicht mehr zu schultern sind. Denn gerade bei der Vollfinanzierung wird wegen der Kostenreduzierung fast immer zu knapp kalkuliert.

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