Festdarlehen

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Begriffserklärung

Unter einem Festdarlehen ist ein langfristiges Tilgungsdarlehen zu verstehen, für das der Darlehensnehmer lediglich Zinsen zahlt. Das Darlehen selbst wird dabei erst am Ende in einer Summe zurückgezahlt. Dies geschieht entweder über eine dann fällige Lebensversicherung oder durch einen Fondssparplan. Das Darlehen selbst weist dabei variable Zinsen auf, in der Regel wählen Darlehensnehmer eine Zinsbindung zwischen 1 und 30 Jahren. Ein Fest-Darlehen mit einem vereinbarten variablen Zinssatz ist jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündbar. Wurde hingegen eine Zinsbindungsfrist vereinbart, dann ist eine Kündigung nur möglich, wenn auch vorab Sondertilgungen vereinbart wurden.

Bei einem Festddarlehen zahlt der Darlehensnehmer neben einem monatlichen Zins- auch einen Tilgungssatz. Dabei fließt die Tilgungsleistung allerdings nicht direkt an die Kredit gebende Bank, sondern wird vielmehr in festverzinsliche Wertpapiere, in Aktien oder Aktienfonds investiert. Zur Immobilienfinanzierung selbst dient alleine das Zinszahlungsdarlehen, auf das der Darlehensnehmer lediglich Zinsen zahlt. Dies wiederum hat den Nachteil, dass die Restschuld während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Erst wenn es zur laufzeitmäßigen Ausschüttung der Kapitalanlage kommt, wird diese für die Rückführung des Darlehens verwendet. Kann die Anlage eine langfristig positive Wertentwicklung vorweisen, kann es durchaus zu einem Vermögensüberschuss kommen. Ein solcher findet in der Regel aber nur selten statt.

Wer seine Immobilie als Kapitalanlage nutzt und nicht selbst bewohnt, kann durch die Absetzbarkeit der Zinsen aus der Immobilienfinanzierung in erheblichem Umfang von den gegebenen Steuervorteilen profitieren. Denn insbesondere die Lebensversicherung wird zunächst unter Inanspruchnahme der Steuervorteile angespart und nach Ablauf zur Ablösung des Festdarlehens genutzt. Aber Achtung: Ein Festdarlehen ist kein Festzinsdarlehen – hier muss unbedingt unterschieden werden. Vielfach werden nämlich Festdarlehen noch immer mit einer Festzinshypothek verwechselt! Der Ausdruck „Fest“ bedeutet bei dieser Finanzierungsform, dass die Rückführung des gesamten Darlehens zu einem vorab fest bestimmten Termin zu erfolgen hat. Dafür wird die Tilgung des Festdarlehens selbst für den Zeitraum bis zur Endfälligkeit ausgesetzt.

Darlehensnehmer sind daher angehalten, stets darauf zu achten, dass die Rückzahlung des Festdarlehens gegenüber dem darlehensgebenden Finanzierungsinstitut stets in geeigneter Form sichergestellt wird. In der Regel geschieht dies durch Abtretung der Ansprüche aus einer Lebensversicherung. Neben dem Abschluss einer Lebensversicherung kann auch noch ein Sparvertrag oder ein Bauspardarlehen eingebunden werden. Da die Erträge aus einer Lebensversicherung nicht garantiert werden dürfen, kann die Einberechnung der Gewinnanteile in die voraussichtliche Ablösesumme für das Festdarlehen unter Umständen zu einem herben Verlust führen. Abhilfe kann hier nur derjenige schaffen, der die Darlehenshöhe ausschließlich an die garantierte Ablaufsumme seiner Lebensversicherung anpasst. Dann aber wiederum ist das Festdarlehen gegen Tilgungsaussetzung keine gute Option mehr.

Wer sich für ein Festdarlehen mit variablen Zinsen entscheidet, hat die Auswahl zwischen den üblichen Zinsfestschreibungsfristen von 5, 10, 15, 25 oder 30 Jahren. Vertraglich sollte unbedingt vereinbart werden, dass jederzeitige Sondertilgungen vorgenommen werden dürfen.

Rechtlich hat der Darlehensnehmer drei Alternativen einer Sondertilgung:

  • Er wählt ein Festdarlehen mit einem variablen Zinssatz, dieses lässt sich jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen bzw. teilkündigen.
  • Der Darlehensnehmer entscheidet sich für ein Festdarlehen mit einer Zinsbindungsfrist von maximal 10 Jahren. Ein solches Darlehen kann allerdings nicht vorzeitig mit Teilbeträgen getilgt werden.
    Ausnahme: Die Vertragspartner haben dies vertraglich vereinbart.
  • Die Wahl fällt auf ein Festdarlehen mit einer Zinsbindungsfrist von über 10 Jahren. Ein solches lässt sich mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist jederzeit mit Teilbeträgen tilgen.

Darlehensnehmer sollten vor Vertragsabschluss darauf achten, dass ihnen die Bank eine zinsfreie Zeit für die Darlehensbereitstellung bietet, vielfach gibt es diese bis zu 15 Monaten. Damit eine vorzeitige Darlehensablösung möglich wird, sollte der Darlehensnehmer darauf achten, dass dies durch einen geringen Zinsaufschlag möglich wird. Gleichfalls sollte ein Vorfälligkeitsschutz für den Fall eines berufsbedingten Umzuges oder bei Vorliegen eines bestimmten Härtefalles vereinbart werden.

Wer hier gravierende Fehler vermeiden will, sollte unbedingt einen versierten Steuerberater zu Rate ziehen. Auch variieren die Konditionen der unterschiedlichen Banken untereinander sehr stark. Wer hier nicht vergleicht, gelangt mit einer endfälligen Tilgung nicht immer in die gewünschte Schuldenfreiheit. Denn gerade beim Festdarlehen ist es von größter Wichtigkeit, dass eine Anlageform gewählt wird, die auch mit einer Wertsteigerung versehen ist, damit am Ende auch ein Vermögensüberschuss verbleibt.

Die Vor- und Nachteile eines Festdarlehens

Die Vorteile eines Festdarlehens liegen in der Steuerersparnis, denn bei einer entsprechend langen Zinsbindung ergibt sich nicht nur eine gleich bleibende monatliche Belastung aus Zinsen, die steuerlich geltend gemacht werden kann, sondern auch die Versicherungsbeiträge. Da bei einem Festdarlehen die Zinsbindung zu irgendeinem Zeitpunkt ausläuft, hat der Darlehensnehmer ein entsprechendes Zinserhöhungsrisiko hinzunehmen. Dieses Risiko ist dabei weitaus höher als bei einem Annuitätendarlehen. Da das Darlehen am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe durch eine Lebensversicherung zurückgezahlt wird, besteht zudem noch die Gefahr, dass die ursprünglich kalkulierte Ablaufleistung aus dieser Lebensversicherung nicht ausreicht, um das Darlehen zu decken. Grund dafür ist der weiter sinkende Garantiezins.

Wurden beim Festdarlehen dann noch variable Zinsen vereinbart, kommt ein erneutes Problem bei steigenden Zinsen auf den Darlehensnehmer zu, er muss dann entsprechend eine höhere Belastung hinnehmen. Wer also seine selbst genutzte Immobilie finanziert, sollte nicht unbedingt auf tilgungsfreie Darlehen setzen. Hier gibt es weitaus bessere Lösungen. Lediglich Kapitalanleger, die sämtliche Steuervorteile einer Immobilienanlage ausschöpfen möchten, finden beim Festdarlehen eine optimale Möglichkeit. Vorteile bietet auch das Festdarlehen selbst, denn dieses zählt nicht nur zum steuerlich absetzbaren Teil der Finanzierung, sondern bietet dem Darlehensnehmer auch eine gleich bleibende, fest kalkulierbare Zinsleistung an. Handelt es sich stattdessen um eine Baufinanzierung mit einer regelmäßigen Tilgungsleistung, dann sinkt hierbei der Anteil der Zinsen, den der Immobilienbesitzer steuerlich von seinen Mieterträgen abziehen kann, permanent.

Damit sich der Zinssatz bei einem Festdarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht erhöht, sollte vertraglich vereinbart werden, dass die Zinsen während der gesamten Laufzeit des Kredits gleich bleiben. Nachteilig wirkt sich dies wiederum bei langen Laufzeiten aus, denn hier fällt der Zinssatz entsprechend höher aus als bei kurzfristigen. Für den Fall, dass sich die Lebensversicherung nachteilig entwickelt und die Restschuld nicht durch den Darlehensnehmer aus eigener Tasche bezahlt werden muss, sollte dieser ein zusätzliches Polster bilden, um für den Fall einer negativen Wertentwicklung der Kapitalanlage die Schuld tilgen zu können. Keinesfalls sollte man sich ausschließlich auf die Ablaufleistung einer Versicherung verlassen. Nur so können teure Nachfinanzierungen vermieden werden.