Forward-Darlehen
Begriffserklärung
Forward-Darlehen stellen im eigentlichen Sinne keine Darlehensart dar, sondern sind vielmehr ein so genanntes Finanzierungsangebot der Banken. Da ein Forward-Darlehen heute für die Zukunft abgeschlossen wird, gibt es einem Darlehensnehmer in zinsgünstigen Zeiten die Möglichkeit, sich diesen Zins auch für die Zukunft zu sichern, noch bevor sein jetziges Darlehen abläuft. Durch diese Absicherung riskiert der Kreditnehmer nicht, dass nach der Zinsbindungsfrist die Zinsbelastung steigt. Dabei schließt der Darlehensnehmer bereits heute einen Darlehensvertrag mit einem fest vereinbarten Zinssatz ab, der sein altes Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindung ablöst. Zudem kann ein Forward-Darlehen nur dann beantragt werden, wenn der Baufinanzierer auch bereits ein Hypothekendarlehen hat, das in einigen Monaten zur Anschlussfinanzierung ansteht. Ein Antrag ist hingegen nicht möglich, wenn der Baufinanzierer sich erst in ein paar Jahren zu einem Immobilienerwerb entscheidet und sich dafür schon heute den günstigen Einstiegszinssatz sichern möchte.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Die Funktionsweise eines Forward-Darlehens ist dabei fast dieselbe wie die eines Annuitäten-Darlehens, nur mit dem Unterschied, dass bereits heute ein Darlehensvertrag abgeschlossen wird, bei dem es jedoch erst in der Zukunft zu einem Darlehensabruf kommt. Dadurch schließt sich das Forward-Darlehen nahtlos als Anschlussfinanzierung an das bereits bestehende Darlehen an. Der Zins des Forward-Darlehens berechnet sich hierbei zum einen aus dem Nominalzins des aktuellen Darlehens. Dieser wird dann addiert mit der monatlichen Restlaufzeit des aktuellen Darlehens. Hinzu kommt noch ein vorab festgelegter Aufschlag. Wie weit ein Kunde den neuen Zins zum Ablauf vereinbaren kann, ist dabei von Bank zu Bank verschieden.
Die Zahlung der monatlichen Rate für das Forward-Darlehen beginnt bei dessen Auszahlung, für die Zeit bis zur Auszahlung fallen dafür in der Regel Bereitstellungszinsen an. Zurzeit sind 0,015 bis 0,045 Prozentpunkte pro Monat üblich (Stand 03.2011). Die Zinsfestschreibungszeit für ein Forwarddarlehen liegt zwischen fünf und zwanzig Jahren und kann 12 bis 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden. Je länger es also dauert, bis der Kreditnehmer sein Darlehen in Anspruch nimmt, desto höher liegt auch sein monatlicher Sollzinssatz. Beispiel:
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Baufinanzierer, die ein Forward-Darlehen in Anspruch nehmen, haben dann nur noch die Gebühren für die Umschreibung der Grundschuld zu tragen. Insgesamt eignen sich Forward-Darlehen insbesondere für all diejenigen, deren Zinsbindung in den nächsten 1 bis 5 Jahren ausläuft. Mit dem Forward-Darlehen sichern sich Kreditnehmer dann entsprechend ihren aktuellen Zinssatz. Aber Achtung: Diese Rechnung geht nur für den Fall auf, dass die Zinsen in der Zukunft auch tatsächlich steigen. Bleiben die Zinsen hingegen gleich oder gehen sogar nach unten, dann kommt es im schlimmsten Falle zu einem Minusgeschäft. Der Baufinanzierer trägt damit ein gewisses Risiko, denn zum einen muss derjenige, der ein Forward-Darlehen abschließt, dieses später auch abnehmen, zum anderen kann bereits heute niemand die Entwicklung der zukünftigen Zinsen vorhersagen. Die Kreditabnahme hat daher selbst für den Fall zu erfolgen, wenn sich die Zinsen in der Zwischenzeit schon wieder deutlich im Sinkflug befinden.
Zwar hat der Kreditnehmer selbstverständlich die Möglichkeit, das Forward-Darlehen zu kündigen (dies ist allerdings nicht bei allen Banken möglich!), im Gegenzug fällt dann aber eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung an. Interessenten sollten daher in unsicheren Zeiten auf so genannte „kurzfristig kündbare Forward-Darlehen“ zurückgreifen. In diesem Fall hat der Darlehensnehmer dann die Möglichkeit, gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag das Forward-Darlehen bspw. auf das nächste Quartalsende zu kündigen. Gleichzeitig hat er nunmehr die Möglichkeit, auf ein günstigeres Darlehen umzusteigen – und das ohne jegliche Vorfälligkeitsentschädigung. Ein kurzfristig kündbares Forward-Darlehen bietet somit dem Baufinanzierer ein deutlich geringeres Risiko.
Konditionen für Forward-Darlehen vergleichen und berechnen
Welche Zinsen Banken und Vermittler derzeit für Forward-Darlehen mit bestimmten Vorlaufzeiten anbieten, können Sie mit unserem nachfolgenden Rechner ermitteln:
Umschuldungsmöglichkeiten durch den Kreditnehmer
Immer mehr Bauherren und Eigenheimbesitzer nutzen ein Forward-Darlehen als Anschluss-Annuitätendarlehen. Wer durch seine Kredit gebende Bank eine solche Umschuldungsoption erhält, sollte unbedingt vergleichen und nicht jedes Angebot ohne Rückfragen akzeptieren. Oftmals kann nämlich durch einen entsprechenden Bankenwechsel mehrere tausend Euro eingespart werden. Die meisten finanzierenden Institute bieten hierzu im Internet auch entsprechende Forward-Darlehen-Finanzrechner an, beispielsweise auf der Internetplattform http://finanzcheck-forward.fazfinance.net/rechner/faz2/forward.aspx. Entsprechend lassen sich hierbei auch die Aufschläge berechnen, denn je kürzer der Zeitraum der Vorlaufzeit, desto geringer fallen diese aus. Dabei gilt: Je höher die Aufschläge für ein Forward-Darlehen, desto größer ist das Indiz dafür, dass die Zinsen in den nächsten Monaten oder Jahren steigen werden. Der Darlehensbetrag des neuen Vertrages entspricht dabei der Restschuld des alten Darlehens zu dessen Auslauftermin.
Kreditnehmer sollten bei jeder Inanspruchnahme eines Forward-Darlehens aber bedenken, dass die jeweiligen Mitarbeiter der Finanzinstitute fast immer von einer steigenden Entwicklung der Zinssätze ausgehen. Zum einen sind dies nur Vermutungen, zum anderen wird dies auch noch damit begründet, dass auch die Energiepreise ständig in die Höhe wachsen, einhergehend mit einer ansteigenden Inflation. Diese Annahmen entsprechen allerdings nicht den Tatsachen. Als Richtsatz sollte vielmehr der Durchschnittszinssatz der letzten 10 Jahre genommen werden, und dieser lag bei ca. 6,5 Prozent. Daran lässt sich erkennen, ob der Hypothekenzins eher einer Niedrig- oder eher einer Hochzinsphase entspricht. Daran lässt sich erkennen: Es mag zwar durchaus ausgezeichnete Berater mit hervorragenden Fachkenntnissen im Baufinanzierungsgeschäft geben, doch leider verfügt keiner davon über eine Glaskugel, was letztlich auch nicht sachdienlich wäre.
Wer also eine exakte Immobilienfinanzierung durchrechnen will, der benötigt hierfür unterschiedliche Faktoren und Aspekte, die möglichst in mehrere Schritte unterteilt werden sollten. Denn jeder Schritt hat wiederum entsprechenden Einfluss auf die Gesamtfinanzierung. Am Anfang muss daher die Ermittlung des Fremdkapitals stehen. Der Kreditnehmer muss also wissen, wie hoch sein Immobilienkredit ist. Dieser erste Schritt hat einen sehr großen Einfluss auf alle weiteren, denn hier zeigt sich entsprechend die Höhe des Eigenkapitals. Je mehr von diesem vorhanden ist, desto geringer ist der Bedarf an Fremdkapital. Die Berechnung:
Nach diesem ersten Schritt erfolgt in einem zweiten die Festlegung der für die Finanzierung möglichen Darlehensformen. Dies kann neben einem Bauspardarlehen auch ein Hypothekendarlehen sein. Anhand der Kreditsumme und des jeweiligen Zinssatzes wird dann die monatliche Rate ermittelt, die als Ergebnis dann die Gesamtbelastung darstellt. Diese hat der Kreditnehmer dann über einen längeren Zeitraum monatlich zu tragen. Beispiel:
Laufen die im Beispiel aufgeführten Darlehen aus, dann entfaltet das Forward-Darlehen seine Wirkung. Die Vorteile werden umso größer, wenn in der Vergangenheit liegende staatliche Subventionen wie das Baukindergeld ausgelaufen sind und diese nunmehr nicht mehr zur Verfügung stehenden Einnahmen zu einer Beitragsbelastung für die Immobilie geführt haben. Auch die laufenden Erhöhungen der Energiepreise wie Gas und Strom haben sich in den letzten Jahren bemerkbar gemacht, auch diese Zusatzkosten erhöhen den Haushalt beachtlich. Kommen neben den Schönheitsreparaturen auch noch eine neue Heizung hinzu, dann wird es finanziell schnell eng. Wer jetzt noch Geld übrig hat für seine studierenden Kinder – wohl dem. Dass sich dieses Spiel um die Erhöhung der monatlichen Hypothekenrate nicht „unendlich“ fortsetzt, kommt jetzt die finanzielle Gegenleistung in Form eines Forward-Darlehens. In diesem Zusammenhang sollte dem Baufinanzierer auch klar darüber sein, seine Immobilie bis zum Ablauf des Forward-Darlehens in seinem Bestand zu halten, um so einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen.
| Mit einem Forward-Darlehen erkauft sich der Immobilieneigentümer und Kreditnehmer allerdings kein Recht auf eine Anschlussfinanzierung zu einem vorab bestimmten Zinssatz, das an verfallen lassen kann, wenn man ein solches nicht mehr benötigt! Vielmehr geht der Kreditnehmer mit seiner finanzierenden Bank ein konkretes Darlehensverhältnis ein, dessen Wirksamkeit nach 14 Tagen (gesetzliche Widerrufsfrist) eintritt. Eine Kündigung ist nur in bestimmten Fällen, bspw. bei einem Verkauf der Immobilie, möglich. |
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Wer sich nicht sicher über den Abschluss eines Forward-Darlehens ist, hat dennoch die Möglichkeit, sich neben der Zukunftssicherung auch noch die Ausstiegsoption zu sichern. Dies geschieht durch eine Vielzahl auf dem Markt befindlicher Anschlusskredite mit eingeräumtem Kündigungsrecht. Eine weitere Möglichkeit ist der so genannte Capkredit. Hierbei handelt es sich um einen Kredit mit variabler Verzinsung und einer festgelegten Zinsobergrenze (dem Cap). Der Kreditnehmer profitiert hierbei zusätzlich von Zinssenkungen durch die Koppelung an die unterjährigen Geldmarktzinsen. Gleichzeitig lässt sich auf diese Weise das Zinserhöhungsrisiko durch einen garantierten Maximalzins begrenzen.
Allerdings wird für die Zusicherung der Zinsobergrenze eine Sicherungsprämie fällig. Dafür aber zeichnet sich der Capkredit insbesondere durch seine Flexibilität hinsichtlich der Rückzahlung aus und macht auf diese Weise das Kreditgeschäft für den Kreditnehmer besser kalkulierbar.
Umschuldungs-Alternativen
Alternative 1: Eine Möglichkeit der Umschuldung ist dann gegeben, wenn das Darlehen ausläuft und auch der Kreditgeber problemlos gewechselt werden kann. Nach Beantragung eines Darlehens beim neuen Darlehensgeber erfolgt die Abtretung der Grundschuld durch den alten Darlehensgeber. Die Abtretung erfolgt zwischen den Banken, der Darlehensnehmer sollte lediglich eine Bearbeitungsfrist von vier bis sechs Wochen einplanen. Zudem erfolgt in den meisten Fällen eine (kostenlose) Objektbewertung durch die neue Bank.
Alternative 2: Hat ein Darlehen bspw. eine Gesamtlaufzeit (Zinsbindungsfrist) von 15 Jahren, von denen bereits 10 Jahre abgelaufen sind, kann eine Darlehensumschuldung für den Fall vorgenommen werden, dass am Markt zu diesem Zeitpunkt ein entsprechendes niedriges Zinsniveau herrscht. Hier liegt die Rechtsprechung zugunsten des Darlehensnehmers, der grundsätzlich nach 10 Jahren berechtigt ist, sein Darlehen ganz oder teilweise zurück zu zahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGH). Der Darlehensnehmer muss lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten, mit der er sein Darlehen bei der bestehenden Bank kündigt.
Alternative 3: Viele Darlehensnehmer wollen mit einer Umschuldung nicht bis zum Ende ihrer Zinsbindung warten und wählen deshalb die Möglichkeit eines Forward-Darlehens, um somit dem Risiko steigender Zinsen zu entgehen. Diese Möglichkeit gilt allerdings nur für Kredite, deren Zinsbindung in maximal drei Jahren ausläuft. Zudem ist eine Klärung nötig, denn nicht jede Kredit führende Bank ist hierzu bereit. Für den Fall einer Ablösung bei der alten Bank ist nunmehr ein Angebot bei einer anderen Bank erforderlich. Um eine Finanzierungsentscheidung bei der neuen Bank herbeizuführen, müssen durch den Darlehensnehmer alle Objektunterlagen herbeigebracht werden.
Alternative 4: Darlehensnehmer können eine vorzeitige Umschuldung innerhalb eines bestehenden Darlehens vornehmen. Hierfür ist allerdings die Zustimmung durch die finanzierende Bank erforderlich. Nicht alle Banken stimmen hier einer vorzeitigen Kreditkündigung zu – sie sind hierzu nicht einmal verpflichtet! Kommt es zu einer Zustimmungserklärung durch die Bank, hat der Darlehensnehmer das Recht, sein Darlehen innerhalb einer Frist von 6 Monaten zu kündigen. Kommt es zu einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens, haben Banken die Möglichkeit, nach aktueller BGH-Rechtsprechung eine Vorfälligkeitsentschädigung mit einem zusätzlichen Aufschlag von bis zu 100 Prozent zu beanspruchen. Schnell laufen hier Kosten zwischen 5 und 10 Prozent gerechnet auf die gesamte Darlehenssumme auf.
Darlehensnehmer haben vielfältige Möglichkeiten, wie die verschiedenen Beispiele hierzu aufzeigen. Entscheiden muss aber letztlich jeder auf seine ganz individuelle Weise.
Das nachrangige Forward-Darlehen
Wer für sich ein Forward-Darlehen beantragt, der muss sein Darlehen in der Regel über eine erstrangige Grundschuld besichern. Besteht für den Kreditnehmer bereits ein Grundschuldeintrag, kann dieser von der alten Bank auf die neu finanzierende Bank abgetreten werden. Dies wiederum ist mit deutlich niedrigeren Kosten für den Darlehensnehmer verbunden. Auch dieses Darlehen bei der neuen Bank muss nunmehr in Form einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch besichert werden. Allerdings kann hiervon eine Ausnahme gemacht werden. Denn vielfach wird eine Anschlussfinanzierung zu einem Zeitpunkt gewünscht, zu dem bereits eine ältere Finanzierung für dasselbe Finanzierungsobjekt besteht.
Beispiel: Eine Familie finanzierte ihre damalige Eigentumswohnung im Wert von 120.000 Euro über zwei Darlehen: Das erste Darlehen in Höhe von 100.000 Euro hatte eine Sollzinsbindung von 10 Jahren, das zweite Darlehen in Höhe von 20.000 Euro eine Sollzinsbindung von 5 Jahren. Dabei sollte das Darlehen in Höhe von 20.000 Euro zum Ende vollständig aus Eigenmitteln getilgt werden. Aus diesem Grunde wurde auch diese Kombination in unserem Beispielfall gewählt. Durch größere Sanierungsmaßnahmen standen diese Eigenmittel nunmehr aber nicht mehr zur Verfügung. Deshalb beschloss man, diesen Finanzierungsanteil durch ein Forward-Darlehen abzusichern. Erhält die Familie jetzt durch die aktuell finanzierende Bank kein entsprechend attraktives Angebot für eine Anschlussfinanzierung, kann sie zwar das entsprechende Darlehen ablösen bzw. zu einem anderen Kreditinstitut umschulden, trotzdem bleibt die aktuell finanzierende Bank erstrangiger Gläubiger im Grundbuch.
Obwohl die Familie lediglich den kleinen Teil in Höhe von 20.000 Euro finanzieren will, wird dennoch immer die neue Bank, die diese Anschlussfinanzierung vornimmt, hinter der erstrangigen Grundschuld stehen. Dies wiederum bringt das Problem mit sich, dass die Familie für diese Konstellation erst gar keinen Finanzierungsanbieter finden wird. Und genau dieses Problem kann mit einem nachrangigen Forward-Darlehen umgangen werden.
Der Beleihungsauslauf
Unter einem Beleihungsauslauf ist derjenige prozentuale Anteil zu verstehen, der unter die Fremdfinanzierung fällt. Und er stellt zudem den auf lange Sicht erzielbaren Verkaufspreis der zu finanzierenden Immobilie dar. Angesetzt werden von der Bank zwischen 70 und 90 Prozent des tatsächlichen Kaufpreises. Dieser Dient gegenüber der Bank als Risikoabsicherung für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen monatlichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommt. Der Beleihungswert dient somit der langfristigen Risikobeurteilung durch den Kreditgeber (sog. Beleihungsgrenze).
Innerhalb des Beleihungswertes muss zwischen selbst genutzter Immobilie und vermieteter Immobilie unterschieden werden. Bei selbst genutztem Wohnungseigentum orientiert sich der Beleihungswert am Sachwert der Immobilie (Bodenwert, Gebäudewert). Bei vermieteten Immobilien hingegen stützt sich der Beleihungswert auf den Geschätzten Ertrag durch dauerhaft erzielbare Einnahmen. Um etwaige Fluktuationen am Zinsmarkt entgegentreten zu können, erheben die Kreditinstitute entsprechend einen Sicherheitsabschlag, der zwischen 10 und 20 Prozent liegen kann. Der Beleihungsauslauf spiegelt somit bei einem Baukredit das Verhältnis von Nominalbetrag und Beleihungswert wider.
Um den Beleihungswert einer Immobilie festzustellen, kann dieser vorab unter 1.3.1 bereits von jedem Immobilienbesitzer selber ausgerechnet werden. Für die Bank ist allerdings ein Wertgutachten eines unabhängigen Bausachverständigen nötig. Auf diese Weise können Interessenten bereits vorab Einfluss auf die Konditionen nehmen, die die Banken ihren Kunden für eine Immobilienfinanzierung bieten. Nur wer den Wert seiner Immobilie richtig einschätzt, bekommt auch einen entsprechend günstigen Bauzins. Wer also Geld für seine finanzielle Ausgestaltung in hohem Maße einsparen will, der sollte neben seiner frühzeitigen Kalkulation auch entsprechend den Beleihungsauslauf mit in seine Finanzierung mit einplanen. Beispiel:
Dieses Beispiel macht deutlich, dass Interessenten von Forwarddarlehen immer darauf achten sollten, dass die Bank etwaige Beleihungswertabschläge berücksichtigt. Ein optimaler Vergleich findet daher stets unter identischen Bedingungen statt, in dem man der zu finanzierenden Bank den Kreditbetrag und den Verkehrswert vorgibt. Das Ergebnis der Banken beinhaltet bei dieser Berechnung dann auch immer alle banküblichen Zu- bzw. Abschläge, die in Abhängigkeit zur Kreditsumme anfallen. Wird der Verkehrswert hingegen von den Banken berechnet, fällt dieser in den seltensten Fällen bei allen identisch aus. Ein unterschiedlicher Verkehrswert aber hat entsprechend wieder Auswirkungen auf die Zinskondition, die erheblich sein können.
Neuer Standard in der Immobilienbewertung
Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Für die Bewertung zählen nicht nur die Erfahrung des Sachverständigen, sondern auch ständige Markt- und Wirtschaftsbeobachtungen. Daher bewerten Experten eine Immobilie nicht als statistische Anlage, sondern als dynamisches Wirtschaftsgut, dessen Wert nicht zuletzt vom privaten, wirtschaftlichen und sozialen Geschehen bestimmt wird.
So berechnen Sie den Wert eines Hauses
Mit der marktgerechten Bewertung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung steht und fällt der Verkaufserfolg – und genau hier scheitert es bei vielen. Käufer bzw. Verkäufer müssen sich klar darüber werden, was ihr Haus wirklich wert ist, und müssen sich bewusst sein: Auch wenn es im ersten Moment weh tut, der Wert eines Objektes liegt immer genau dort, wo sich Angebot und Nachfrage treffen. So ist es beispielsweise denkbar, dass ein Haus oder eine Eigentumswohnung im selben Stadtteil ohne weiteres 15.000 Euro mehr oder weniger kosten kann; und das, obwohl beide Häuser gleichwertig in Größe und Ausstattung sind – sie können sich jedoch durch ihr Umfeld unterscheiden. Diese Kriterien, die sich deutlich auf den Preis auswirken können, sind beispielsweise Südlage/Nordlage, Wohnstraße/Durchgangsstraße oder freier Blick bzw. der Blick auf vorgelagerte Bebauung.
Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Bewertung der Mitangebote. Dabei sind Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bauweise, Ausstattungsmerkmale (d.h. Keller- und Dachgeschossausbau bei Häusern oder die Anzahl der Wohneinheiten in einem Objekt bei Eigentumswohnungen), Garagen oder Stellplatz und nicht zuletzt die Einschätzung der direkten Wohnlage von enormer Bedeutung. Nicht zu vergessen, dass das Wichtigste beim Immobilienverkauf die Lage und immer wieder die Lage ist. Bedenken Sie, dass ein schöner Teppichboden, die neue Tapete an der Wand oder der mühsam von Ihnen ausgebaute Hobbyraum in aller Regel nicht kaufentscheidend sind.
Bereiten Sie sich deshalb auf die Besichtigung und das Verkaufsgespräch in aller Ruhe vor. Bei der Gesprächseröffnung ist es wichtig, ob es sich bei dem Kontakt um das erste kennen lernen oder um einen Folgetermin handelt. Kommen Sie deshalb nach der Gesprächseröffnung gleich zu den Fakten. Geben Sie dem Interessenten dabei alle Informationen, die er haben will; versuchen Sie nicht, klare Fakten zu beschönigen oder gar zu vertuschen. Die geringste Unaufrichtigkeit, die der Käufer merkt, kann das Verkaufsgespräch beenden lassen.
Anhand des nachfolgenden Fragebogens können Sie Haus oder Wohnung mit Sicherheit berechnen. Tragen Sie Ihre Punkte ein, Sie dürfen dabei auch Zwischenwerte einsetzen, jedoch keine Minuspunkte geben.
Die Alternativen zum Forward-Darlehen
Wirklich vollwertige Alternativen zu Forward-Darlehen gibt es nur wenige. Wer sich gegen steigende Hypothekenzinsen absichern will, kann dies zwar auch mit Zinsderivaten erreichen. Doch diese Alternative ist für eine Immobilienfinanzierung viel zu spekulativ. Zwar kann einerseits der Wert vervielfacht werden, im Umkehrschluss kann die ganze Anlage allerdings auch wertlos werden. Zudem ist diese Art der Absicherung auch noch recht teuer. Aber auch der Abschluss eines Bausparvertrages stellt keine echte Alternative dar, denn wer zum Beispiel in 3 Jahren eine Restschuld von 120.000 Euro zu wenigstens 50 Prozent absichern wollte, könnte dies nur über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag mit einer Höhe von 60.000 Euro erreichen. Alleine der hierfür benötigte Monatebeitrag, der zwischen 800 und 1.200 Euro liegen würde, wäre für die meisten nicht mehr tragbar.
Eine Alternative wäre die Option einer Sondertilgung innerhalb einer laufenden Finanzierung. Auf diese Weise könnte die laufende Tilgung zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung drastisch herabgesetzt werden. Eine weitere Alternative zum Forward-Darlehen wäre die sofortige Ablösung des Kredites, indem der Kredit durch eine neue Finanzierung zurückgezahlt wird. Sofern allerdings noch nicht mindestens zehn Jahre der Zinsbindungszeit abgelaufen sind, müssen die Banken einer sofortigen Kündigung nur im Ausnahmefall, etwa bei Verkauf des Objektes, zustimmen. Eine Zinsvorsorge kann auch mit einem Sparplan getroffen werden. Die meisten Sparpläne, die zum Ansparen von Kapital für eine Immobilienfinanzierung unterhalten werden, basieren allerdings auf Investmentfonds. Als durchschnittliche zu erwartende Wertentwicklung wird allerdings ein jährlicher Prozentwert zwischen sechs und zehn Prozent angegeben.
Aber auch hier gilt: Je höher die zu erwartende Rendite eines Fonds ist, desto höher ist jedoch auch das Risiko. Im schlimmsten Fall kann der gesamte Einsatz verloren sein, auch wenn Totalverluste bei nicht gehebelten Investmentfonds selten sind. Ein Kursrückgang über 50 Prozent in einem Jahr ist allerdings realistisch und muss einkalkuliert werden. Es ist daher keinesfalls gewiss, dass das gewünschte Kapital zu dem Zeitpunkt, zu dem es benötigt wird, auch tatsächlich zur Verfügung steht. Ein hohes Risiko für jeden Baufinanzierer.
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