Kombidarlehen

Begriffserklärung

Ein kombiniertes Darlehen stellt ein aus zwei Kreditarten zusammengesetztes Darlehen dar, bei dem ein Festzinsdarlehen (Annuitätendarlehen) mit einem variablen Darlehen kombiniert wird. Kombinierte Darlehen sind auch als teilvariable Darlehen bekannt. Gerade wenn es um die Baufinanzierung geht, möchten viele Bauherren von den derzeit niedrigen Zinsen am Zinsmarkt profitieren. Gleichzeitig besteht bei ihnen aber auch der Wunsch nach der Möglichkeit einer Sondertilgung. Zwar sind Sondertilgungen vielfach mit Zinsaufschlägen verbunden, die die Kreditgeber auf die die langfristig vereinbarten Konditionen verlangen. Andererseits genießen die Bauherren auf diese Weise ein kostenloses Sondertilgungsrecht.

Damit Kreditnehmer Stabilität in ihre Immobilienfinanzierung bringen können, wird dabei ein Teil der Gesamtfinanzierung in Form einer langfristigen Sollzinsbindung vereinbart. Der verbleibende Restbetrag hingegen wird dann in Form eines speziellen variablen Sondertilgungsdarlehens aufgenommen, der jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder auch nur teilweise zurückgezahlt werden kann. Dies wiederum sichert dem Darlehensnehmer eine gewisse Flexibilität, sollte es zu außerplanmäßigen Zahlungen kommen. Der Zinssatz selbst wird für das Sondertilgungsdarlehen auf der Basis des EURIBOR (Drei-Monats-Zins) festgelegt, so dass der Darlehensnehmer direkt von den niedrigen Leitzinsen der EZB profitiert. Kommt es dann wider Erwarten zu steigenden Zinsen, hat der Darlehensnehmer dann immer noch die Möglichkeit, den variablen Darlehensanteil in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz umzuwandeln. Gegen Aufpreis besteht sogar die Möglichkeit, ein KfW-Darlehen in diese Darlehensart mit einzubinden.

Zinsen ermitteln

Welche Zinsen für den Teil des Kombidarlehens mit langfristiger Sollzinsbindung in Abhängigkeit von deren Länge (meist bis zu 20, in einzelnen Fällen bis zu 40 Jahren) zu erwarten sind, zeigt unser nachfolgender Baufinanzierungsrechner:

Die Zinsbindung für das variable Darlehen beträgt dabei stets 3 Monate, danach werden die Zinsen automatisch wieder neu angepasst. Dadurch kann der Zinssatz natürlich nicht nur sinken, sondern auch steigen. Für das langfristig festgeschriebene Darlehen sind hingegen Zinsbindungen zwischen 5 und 25 Jahren möglich. Beim variablen Darlehen hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, dieses entweder jeweils zum Monatsende auf einen Schlag oder lediglich teilweise zu tilgen. Auch bei einem festgeschriebenen Annuitätendarlehen besteht die Möglichkeit, dieses mit Sondertilgungsmöglichkeiten zu versehen. Konkret bedeutet das, dass bei dieser Finanzierungsvariante einerseits die attraktiven Konditionen genutzt werden können, andererseits stehen wiederum hohe Sondertilgungsoptionen zur Verfügung. Wird dann ein Vertrag fällig oder steht eine Erbschaft ins Haus, kann problemlos Geld in den Schuldenabbau angelegt werden.

Leider kennen die meisten Bauherren oder Wohnungs- und Hauskäufer die Finanzierungsvariante „Kombidarlehen überhaupt nicht, weil die meisten Banken von sich aus nicht dazu neigen, ihren Kunden diese Alternative der Hausfinanzierung anzubieten. Das Problem liegt nämlich im höheren Beratungsbedarf.

Die Funktionsweise von Kombidarlehen

Bislang waren Bauherren und Hauskäufer angehalten, ihr klassisches Annuitätendarlehen starr bis zum Ende abzubezahlen. Heutzutage produziert der starke Wettbewerb zwischen den Banken zunehmend individuelle und flexible Angebote innerhalb der Immobilienfinanzierung. Wer heute über eine gute Bonität oder ausreichende Sicherheiten verfügt, hat bei den Banken immer häufiger die Möglichkeit, über Sondertilgungen und unterschiedliche Zinsanpassungszeiträume zu verhandeln. Meist geht das so weit, dass die Kunden ihre Tilgung weitgehend frei bestimmen können. Gleichfalls ist es möglich, heute bereits verschiedene Baufinanzierungsmodelle miteinander zu kombinieren.

Für jeden Bauherren sollten heutzutage Sondertilgungen innerhalb seiner Finanzierung stets dazugehören, will er den Weg in die Schuldenfreiheit hierdurch verkürzen. Wer also entsprechend die Planungssicherheit eines Annuitätendarlehens sucht und dies mit einem variablen Kredit kombinieren will, der setzt gezielt auf ein Kombidarlehen. Bei allen anderen üblichen Darlehensarten zur Baufinanzierung verlangen die Banken in den meisten Fällen entsprechende Zinsaufschläge für eine Sondertilgung. Vielfach ist zudem noch die Summe begrenzt, die zusätzlich in die Baufinanzierung eingebracht werden soll. Diese kostenintensiven Nachteile können mit einem Kombi-Darlehen weitgehend vermieden werden. Denn die außerplanmäßigen Einzahlungen durch den Darlehensnehmer verringern nicht nur die Darlehenssumme, sie hilft auch gleichzeitig, Zinskosten einzusparen.

Wie hoch der flexible Anteil innerhalb eines Kombidarlehens ist und wie hoch die Festzinssumme festgelegt wird, liegt dabei neben dem Anbieter auch vom Darlehensnehmer ab. ab. Beispiel: Ein Immobilienfinanzierer benötigt für seine Immobilie ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro. Er wählt dazu eine Kombination aus Festzinsdarlehen mit einer Darlehenssumme von 100.000 Euro mit einer 10jährigen Sollzinsbindung und einem variablen Darlehen in Höhe der verbleibenden 100.000 Euro. Durch diese vorteilhafte Mischung eignen sich kombinierte Darlehen insbesondere für all diejenigen Kreditnehmer, die bei ihrer Immobilienfinanzierung neben einer Zinssicherheit auch noch genügend Flexibilität bei ihrer Rückzahlung wünschen.

Leider kennen die meisten Bauherren oder Wohnungs- und Hauskäufer die Finanzierungsvariante „Kombidarlehen überhaupt nicht, weil die meisten Banken von sich aus nicht dazu neigen, ihren Kunden diese Alternative der Hausfinanzierung anzubieten. Das Problem liegt nämlich im höheren Beratungsbedarf.

Als Alternative zum Kombi-Darlehen eignet sich auch das langfristig festgeschriebene Annuitätendarlehen. Auch dieses bietet dem Darlehensnehmer eine entsprechende Flexibilität, da dieses Darlehen ab dem 3. Jahr jederzeit vollständig und kostenlos getilgt werden kann. Allerdings müssen beim Annuitätendarlehen Sondertilgungen mit dem jeweiligen Kreditinstitut vereinbart werden.

Die Vor- und Nachteile von Kombidarlehen

Die Vorteile des Kombi-Darlehens liegen insbesondere in der Flexibilität, denn anders wie den üblichen Sondertilgungsvarianten hat der Darlehensnehmer hier eine dreimonatliche Sondertilgungsmöglichkeit. Gleichfalls nimmt er die gesamten Vorteile durch die Zinssenkungsmaßnahmen durch die Europäische Zentralbank für sich wahr, verbunden mit einer jederzeitigen Wandlungsmöglichkeit in eine längerfristige Sollzinsbindung, sollte sich der Zinssatz wieder steil nach oben bewegen.

Zeigt der Markt auf fallende Bauzinsen, haben Immobilienfinanzierer mit einem variablen Darlehen die Möglichkeit, direkt von den Zinssenkungen zu profitieren. Ein weiterer Vorteil ergibt sich durch die bis zu 100-prozentige Sondertilgungsmöglichkeit der variablen Darlehenstranche. Auf diese Weise lassen sich Kreditkosten gleich in Größenordnungen von mehreren tausend Euro einsparen. Der Nachteil ergibt sich dabei stets in steigenden Zinsen, denn hier verteuert sich die Rate der variablen Darlehenstranche.

Ein zusätzlicher Vorteil des Kombidarlehens besteht in der Tatsache, dass die meisten Kredit gebenden Banken den variablen Anteil nicht mit in die Beleihung mit hineinrechnen. Dadurch reduziert sich entsprechend auch der Zinssatz für das langfristig festgeschriebene Darlehen doch relativ deutlich. Allerdings sollte man nicht die Zinsentwicklung aus den Augen verlieren. Denn steigen die Zinsen schnell an, besteht die Gefahr einer Verteuerung für den variablen Darlehensanteil. Deshalb kann es schnell vorkommen, dass die Zinssätze des variablen Darlehens über dem Zinssatz des Annuitätendarlehens liegen. Ist dieser Fall eingetreten, sollte der Darlehensnehmer schnell den variablen Teil seines Darlehens in ein Darlehen mit Zinsbindung umwandeln.

Darlehensnehmer sollten vor Unterschrift stets einen Vergleich verschiedener Kombidarlehen vornehmen. Der Grund: Auch wenn der Effektivzins genannt ist, verbergen viele Kreditnehmer immer noch Klauseln in ihren AGB, die sich sehr nachteilig auf den Darlehensnehmer auswirken können. Vielfach nennen die Banken zwar äußerst günstige Effektivzinsen für ein Kombidarlehen. Dieser gilt allerdings nur, wenn der EURIBOR in den nächsten 10 bis 15 Jahren nicht steigt und der Kunde auch keine Sondertilgungen leistet. In allen anderen Fällen würde der Kombi-Effektivzinssatz höher ausfallen. In diesem Fall stellt das Kombidarlehen dann wirklich keine entsprechend günstige Alternative dar.

Für wen eignen sich Kombidarlehen?

Kombidarlehen eignen sich insbesondere für Darlehensnehmer, die über einen kurz- bis mittelfristigen Zeitraum mit zusätzlichen Einnahmen rechnen. Diese Zielgruppe profitiert von der variablen Darlehenstranche ebenso wie all diejenigen, die sich für die Zukunft über einen (an)steigenden Gehalt freuen dürfen. Dies kann einerseits durch eine Beförderung erreicht werden oder aber durch stärkere Gewinnmitnahmen als Selbständiger. In all diesen Fällen haben die Darlehensnehmer nunmehr die Möglichkeit, ihren variablen Darlehensanteil innerhalb des Kreditrahmens noch schneller zurück zu zahlen. Ebenso eignet sich diese Mischform für Kreditnehmer, die auf mittlere Sicht auf sinkende Hypothekenzinsen spekulieren. Dazu sollten Darlehensnehmer allerdings bereit sein, die Entwicklung der Bauzinsen Monat für Monat exakt im Auge zu behalten.

Ein Kombidarlehen eignet sich zudem für all diejenigen, die zum Beispiel nach dem Verkauf einer Altimmobilie hohe Sonderzahlungen leisten wollen. Gleiches gilt für diejenigen, die in den Genuss einer Hohen Depotauflösung kommen. Vom Darlehensnehmer muss bei einem Kombidarlehen grundsätzlich verlangt werden, dass er die Zinsentwicklung entsprechend beobachtet, damit nicht eine extreme Verteuerung des variablen Darlehensanteils entsteht.

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