(Teil-)Variable Darlehen

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Begriffserklärung
Flex-Darlehen
- Vor- und Nachteile
Cap-Darlehen
- Vor- und Nachteile
Kombi-Darlehen
- Vor- und Nachteile

Begriffserklärung

Teilvariable Darlehen lassen sich unterteilen in das Flex-, das Cap- und das Kombi-Darlehen. Wer sich für variable Darlehen entscheidet, ermöglicht sich hierdurch, dass man als Finanzierer direkt von den aktuell günstigen Zinsen profitiert, denn bei dieser Darlehensart werden die Zinsen nicht langfristig über mehrere Jahre hinweg festgeschrieben. Vielmehr wird der Zinssatz alle drei Monate an die aktuellen Marktbedingungen angepasst. Diese Darlehensart eignet sich daher insbesondere für kurzfristige Finanzierungen von Teilbeiträgen als auch für eine geschickte Beimischung zu Darlehen, für die man bewusst einen gebundenen Sollzinssatz gewählt hat. Teilvariable Darlehen in Verbindung mit einem Hypothekendarlehen und einem Bausparvertrag bieten dem Immobilienfinanzierer eine Mischung aus günstigen Konditionen, Flexibilität und Sicherheit. Insbesondere aber kann der Darlehensnehmer stets von den fallenden Zinsen profitieren.

Die Flexibilität dieser Darlehensart zeigt sich auch dadurch, dass in den meisten Fällen für den Darlehensnehmer eine 100-prozentige Sondertilgungsmöglichkeit besteht. Der Vorteil dieses Finanzierungsmodells liegt in der Unterteilung. Man unterteilt das teilvariable Darlehen dabei zum einen mit einer Festzinsvereinbarung, der andere Teil des Gesamtdarlehens hat eine variable Zinsgestaltung. Als Beimischung zu diesem Finanzierungsmodell eignen sich zudem noch KfW-Darlehen, Modernisierungsdarlehen oder so genannte Kleindarlehen mit einem Betrag bis zu 25.000 Euro. Die Vorteile eines teilvariablen Darlehens liegen somit neben der individuellen Aufteilung der Darlehenssumme in der kurzfristigen Zinsfestschreibung sowie in der Flexibilität, was Sondertilgungen anbelangt. Der Darlehensnehmer kombiniert mit diesem Finanzierungsmodell Flexibilität mit Sicherheit.

Abb.: Die Unterteilung des (Teil-)Variablen Darlehens

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Das Flex-Darlehen

Das Flex-Darlehen stellt als eigenständiges Finanzierungsmodell eine flexibel gestaltete Darlehensform dar, das dem Darlehensnehmer die Möglichkeit bietet, durch die kurze Zinsbindungsfrist ggf. von den fallenden Zinsen zu profitieren. Zudem besitzt der Darlehensnehmer neben der Möglichkeit der Sondertilgung auch noch ein Wandlungsrecht, mit dem sich ein Flex-Darlehen jederzeit in ein Festzinsdarlehen umwandeln lässt. Die Anpassung erfolgt dabei alle 3 Monate, mit dem das Flex-Darlehen entsprechend den aktuellen Marktbedingungen angepasst werden kann.

Ein Flex-Darlehen funktioniert dabei wie folgt: Der Darlehensnehmer erhält vom Darlehensgeber Kapital, das in monatlichen Raten wieder zurückgezahlt wird. Anders als beim Annuitätendarlehen sieht das Flex-Darlehen lediglich eine 3-monatige Zinsbindung vor. Die Anpassung des Darlehens erfolgt dabei über den EURIBOR, dem offiziellen Zinssatz, zu dem sich die Banken gegenseitig Geld leihen. Der Darlehensnehmer verfügt somit über eine nachvollziehbare vierteljährliche Zinsanpassung. Gleichzeitig hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, das Flex-Darlehen zum nächsten Zinsanpassungstermin in ein Festzinsdarlehen umzuwandeln oder eine Sondertilgung vorzunehmen. Die monatliche Rate eines Flex-Darlehens setzt sich neben der Tilgung auch aus Zinsen zusammen, wobei diese wegen der quartalsmäßigen Änderung nicht gleich hoch bleibt.

Der Darlehensnehmer hat bei seiner Tilgung zwei Möglichkeiten. Er kann entweder die annuitätische Tilgung mit mindestens einem Prozent p.a. oder aber die endfällige Tilgung wählen, bei der ein so genannter Vermögensaufbauplan mit mindestens einem Prozent p.a. bespart werden muss. Will der Darlehensnehmer Sondertilgungen vornehmen, hat er hierauf keine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten.

Vor- und Nachteile des Flex-Darlehens

Der Vorteil eines Flex-Darlehens liegt vor allem in seiner Wandelbarkeit, weshalb es zu jedem Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise in ein Festzinsdarlehen umgewandelt werden kann. Je nach Anbieter können dann Zinsbindungen bis zu 20 Jahre gewählt werden. Auch die Möglichkeit einer 100-prozentigen Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung gehört zu den weiteren Vorteilen, weshalb der Darlehensnehmer stets flexibel bei seiner Rückzahlungsmöglichkeit ist. Zudem können Flex-Darlehen auch stets mit KfW- oder Festzinsdarlehen kombiniert werden. Und. Das Flex-Darlehen kann durch den Darlehensnehmer jederzeit gekündigt werden.

Zwar setzen Darlehensnehmer traditionell fast immer auf lange Sollzinsbindungen, wobei aber übersehen wird, dass gerade kurzfristige Sollzinsbindungen fast immer mit deutlich mehr Flexibilität bei der Darlehensrückzahlung verbunden sind. Durch die vierteljährlichen Zinsanpassungen unterscheidet sich das Flex-Darlehen maßgeblich von anderen klassischen variablen Darlehen, bei denen der Kreditgeber in freiem Ermessen den Zinssatz entsprechend anpassen kann. Das Darlehen selbst ist auch mit anderen Finanzierungsvarianten, die über einen gebundenen Sollzinssatz verfügen und/oder einem KfW-Darlehen kombinierbar.

Das Cap-Darlehen

Wer als Darlehensnehmer von den günstigen Entwicklungen am Zinsmarkt profitieren möchte, gleichzeitig aber das Risiko auf steigende Zinsen scheut, der setzt auf flexible Darlehen ohne Sollzinsbindung. Hier bietet insbesondere das Cap-Darlehen die Möglichkeit, zum einen die günstigen Zinsen zu nutzen, zum anderen mit der eingebauten Zinsobergrenze das Risiko eines all zu starken Zinsanstiegs wieder auszuschalten. Cap-Darlehen werden dabei alle drei Monate an den aktuellen Geldmarktzins EURIBOR angepasst, die Laufzeit ist entsprechend variabel und kann für 3, 5, 10 oder 15 Jahre festgelegt werden. Innerhalb dieser Laufzeit hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, eine Zinsobergrenze, den so genannten Cap, festzulegen, über die der Zinssatz des Darlehens nicht steigen kann.

Eine zusätzliche Möglichkeit bietet sich mit der Ausstattung einer Zinsuntergrenze, dem so genannten Floor, an. Diese Zinsuntergrenze sorgt dafür, dass der Zinssatz des Darlehens nicht darunter sinken kann. Wer absolute Zinssicherheit erlangen will, kann das Cap-Darlehen in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz umwandeln. Flexible Darlehen ohne Sollzinsbindung bieten sich deshalb gerade in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an, da der Darlehensnehmer in diesen Fällen von den günstigen Entwicklungen am Zinsmarkt profitiert. Auf diese Weise erlangt der Darlehensnehmer auf der einen Seite eine Zinssicherheit, auf der anderen Seite ein flexibles Sondertilgungsrecht.

Vor- und Nachteile des Cap-Darlehens

Neben dem Vorteil der Zinssicherheit durch eine eingebaute Zinsobergrenze bietet das Cap-Darlehen auch noch die Möglichkeit einer 100-prozentigen Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung sowie eine jederzeitige Wandlungsmöglichkeit. Darlehensnehmer profitieren somit nicht nur durch die völlige Flexibilität bei der Zinsfixierung, sondern auch von den Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Damit eignet sich das Cap-Darlehen für all diejenigen, die von den aktuell günstigen Zinsen profitieren möchten, ohne gleich auf Sicherheit verzichten zu müssen.

Beispiel: Ein Darlehensnehmer benötigt einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro. Gleichzeitig vereinbart er mit seiner Bank eine Laufzeit von insgesamt 5 Jahren. Da der aktuelle Zinssatz für diese Laufzeit bei 5,2 Prozent liegt, vereinbart der Darlehensnehmer eine Zinsobergrenze bei 6,2 Prozent. Sollte es innerhalb der Laufzeit zu einer Zinserhöhung kommen, die bspw. bei 7,6 Prozent liegt, zahlt der Darlehensnehmer dennoch nur seinen vereinbarten Zinssatz, also 6,2 Prozent. Fällt hingegen der Zinssatz unter die 6,2-Prozent-Marke, bspw. auf 4,8 Prozent, profitiert der Darlehensnehmer durch den variabel gestalteten Zinssatz. Denn die Bank korrigiert nun den Zinssatz für den Darlehensnehmer nach unter, er zahlt jetzt statt den 6,2 Prozent nur 4,8 Prozent an Zinsen.

Durch die Kombination von festverzinslichen und variabel verzinslichen Darlehensanteilen können Darlehensnehmer somit ihre Immobilienfinanzierung ganz an ihre individuellen Wünsche und Erwartungen anpassen. Dabei kann der variabel verzinsliche Anteil der Finanzierung zwischen 10 und 80 Prozent der Gesamtfinanzierung liegen und zu jeder Zeit auch wieder in ein Festzinsdarlehen umgewandelt werden. Der festverzinsliche Anteil darf wiederum zwischen 20 und 90 Prozent liegen und ist in sich wieder kombinierbar mit anderen öffentlichen Fördermitteln wie zum Beispiel dem KfW-Wohnraumprogramm. Bei den meisten Banken hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, für einen Zeitraum von bis zu 6 Monaten eine zinsfreie Bereitstellung des Darlehens zu vereinbaren.

Das Kombi-Darlehen

Das Kombidarlehen stellt eine Kombination aus einem Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung und einem Sondertilgungsdarlehen (Flex-Darlehen) mit variablem Zinssatz und Sondertilgungsmöglichkeiten dar. Durch diese Kombination kommt der Darlehensnehmer stets in den Genuss von Flexibilität und Zinssicherheit – für optimale Handlungsmöglichkeiten innerhalb einer Immobilienfinanzierung. Die Funktionsweise eines Kombi-Darlehens ist dabei ähnlich wie bei einem Flex-Darlehen. Der Darlehensnehmer erhält ein Darlehen, das er in monatlichen Raten an den Darlehensgeber wieder zurückzahlt.

Durch die Kombination wird dabei ein Teil der Darlehenssumme über ein klassisches Annuitätendarlehen finanziert, der andere Teil erfolgt über ein Sondertilgungsdarlehen. Innerhalb dieses Finanzierungsmechanismus sorgt das Annuitätendarlehen mit seiner langen Zinsbindung für entsprechende Sicherheit. Der flexible Teil des Darlehens, also das so genannte Sondertilgungsdarlehen, sorgt hingegen für flexible Darlehenskonditionen. Auch in diesem Fall richtet sich der jeweilige Zinssatz nach dem EURIBOR, und wird alle drei Monate neu festgesetzt.

Auch beim Kombi-Darlehen hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, jederzeitige Sondertil-gungen vorzunehmen, auch eine Umwandlung in ein Festzinsdarlehen ist jederzeit möglich. Der Darlehensnehmer zahlt monatlich Zins und Tilgung zurück, wobei beim Annuitätendarlehen Zins und Tilgung fest vereinbart sind. Dadurch hat der Darlehensnehmer eine monatlich gleich bleibende Belastung. Lediglich der Teil des flexiblen Darlehens ändert sich alle drei Monate und kann sowohl als Annuität oder endfällig getilgt werden. Dafür wird allerdings die Bindung an die Bank durch die Teilflexibilisierung erhöht. Denn will der Darlehensnehmer sein flexibles Darlehen später doch in ein langfristig gebundenes Darlehen umwandeln, dann wird dies bei anderen Banken zu deutlichen Aufschlägen führen, da ja bereits ein solches Darlehen vorhanden ist.

Vor- und Nachteile des Kombi-Darlehens

Die Vorteile beim Kombi-Darlehen liegen neben der Flexibilität entsprechend in der Sicherheitsorientierung des Darlehensnehmers. Gleichfalls vorteilhaft ist neben der Sondertilgungsmöglichkeit für einen Teil des Kombi-Darlehens auch die jederzeitige Wandlungsmöglichkeit in ein Festzinsdarlehen. Der Darlehensnehmer kommt durch den flexiblen Teil seines Darlehens auch immer in den Genuss einer Zinsersparnis, sofern die Europäische Zentralbank die Zinsen senkt. Der Darlehensnehmer kann weiter sein gesamtes Darlehen individuell aufteilen und erhält auf diese Weise auch eine Zinssicherheit für den Teil des Kombi-Darlehens.

Gerade deshalb eignet sich das Kombidarlehen vor allem für Darlehensnehmer, die in ihrer Immobilienfinanzierung auf Flexibilität setzen, andererseits aber auch auf fallende Zinsen hoffen. Die zuerst genannte Vorteilhaftigkeit der Sondertilgung kann sich allerdings im Umkehrschluss auch wieder nachteilig auf den Darlehensnehmer auswirken, da dies fast immer mit einer Verteuerung verbunden ist. Der Grund liegt einfach darin, dass die meisten Anbieter auf die langfristig vereinbarten Konditionen Zinsaufschläge verlangen. Daher sollte stets zwischen den Anbietern verglichen werden, denn einige Gesellschaften bieten hier auch ein kostenloses Sondertilgungsrecht an.

Da beim Kombidarlehen ein Teil der Gesamtfinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens mit einer langfristigen Sollzinsbindung von mindestens fünf Jahren vereinbart wird, hat der Darlehensnehmer immer eine gewisse Stabilität innerhalb seiner Immobilienfinanzierung. Flexibel ist dagegen die Form des speziellen variablen Sondertilgungsdarlehens, bei dem auch außerplanmäßige Zahlungen vorgenommen werden können. Gegen Aufpreis ist auch die Einbindung eines KfW-Darlehens möglich. Zudem hat der Kreditnehmer jederzeit die Möglichkeit, zum Beispiel bei steigenden Zinsen den Sondertilgungsanteil in einen fixen Darlehensteil mit gebundenem Zinssatz umzuwandeln. Rechnet der Darlehensnehmer mit einer Erbschaft oder einer Versicherungsleistung, dann stellt das Kombi-Darlehen eine günstige Alternative zum regulären Annuitätendarlehen dar.

Vielfach wird der Anteil des flexiblen Darlehensteils nicht in die Gesamtbeleihung mit eingerechnet, was entsprechend günstigere Konditionen für den flexiblen Darlehensteil bedeutet. Da der flexible Teil lediglich eine kurze Zinsbindung hat, kann sich dies unter Umständen auch wieder nachteilig auswirken, denn bei Zinssenkungen verringert sich zwar die monatliche Belastung, bei Erhöhungen hingegen steht der Darlehensnehmer vor der Entscheidung, eventuell eine höhere Belastung zu Gunsten der ausgeweiteten Sondertilgungsmöglichkeiten in Kauf nehmen zu müssen. Andererseits kann der Darlehensnehmer hierauf auch verzichten und hat dann die Möglichkeit, wieder eine langfristige Bindung einzugehen.

Flexible Darlehensteile können ohne zusätzliche Kosten auf einfache Weise gekündigt werden, lediglich bei der Kündigung des Annuitätendarlehens fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an. Kombi-Darlehen stellen somit insgesamt eine interessante Alternative gegenüber anderen Finanzierungsformen dar und eignen sich deshalb für Darlehensnehmer, die auf eine schnelle Tilgung ihres Darlehens setzen. Dafür sollte der Darlehensnehmer allerdings bereit sein, die Entwicklung der Bauzinsen Monat für Monat im Auge zu behalten.