Tilgungsdarlehen
Begriffserklärung
Wie aus der Abbildung ersichtlich, zeichnet sich ein Tilgungsdarlehen dadurch aus, dass die regelmäßige Ratenbelastung sich aus einem konstanten Tilgungsanteil und dem jeweils auf die Restschuld berechneten Zinsanteil zusammensetzt.
Bei einem Tilgungsdarlehen wird also die aufgenommene Kreditschuld gleichmäßig über einen vorab festgelegten Zeitraum abgetragen. Beispiel:
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Im Ergebnis sinkt also entsprechend mit jeder durch den Darlehensnehmer geleisteten Tilgungsrate auch der Kreditbetrag. Wurde vorab ein konstanter Zinsbetrag festgelegt, dann fallen mit jeder Tilgung auch entsprechend auch geringere Zinsen an. Zwingend ist eine Zinsbindung allerdings nicht vorgeschrieben!
Der Einsatz von Tilgungsdarlehen findet sich heute gelegentlich noch als Verbraucherkredit, wo er an die Darlehensnehmer ohne Zweckbindung vergeben wird. Häufiger findet man seinen Einsatz allerdings bei gewerblichen Finanzierungen sowie bei Immobilienfinanzierungen. Innerhalb der Immobilienfinanzierung hat das Tilgungsdarlehen gegenüber dem Annuitätendarlehen den Vorteil, dass der Darlehensnehmer bereits im Frühstadium seiner Finanzierung eine höhere Tilgung leistet. Nicht so bei Hypothekendarlehen, hier fällt anfänglich der größte Teil des Kapitaldienstes nur auf den Zinsanteil. Dies wiederum hat den Nachteil, dass der Darlehensnehmer beim Annuitätendarlehen auch weniger tilgt, so dass der Kreditsaldo – im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen – weitaus langsamer reduziert wird.
Gerade deshalb sind gewerbliche Finanzierungen und Immobilienfinanzierungen auf der Basis eines Tilgungsdarlehens stets vorteilhaft, weil nämlich die Tilgungsleistung bereits vorab so bemessen werden kann, dass sie sofort in den ersten Jahren den Wertverlust des zu finanzierenden Gewerbes bzw. der zu finanzierenden Immobilie wieder ausgleicht. Noch vorteilhafter trifft es Unternehmen, denn sie haben zusätzlich die Möglichkeit, die Tilgungsleistung an die erforderliche Abschreibung (AfA – Abschreibung für Anlagevermögen) zu koppeln. Immobilieneigentümer hingegen erhalten durch die Abnutzung ihres Objektes einen realistischen Wertverlust. Dieser steuerliche Wert kann wieder in erforderliche Rücklagen für Reparaturen etc. gesteckt werden. Der Nachteil eines Tilgungsdarlehens liegt allerdings in seiner höheren monatlichen Belastung, so dass Kreditnehmer bei dieser Finanzierungsart stets über entsprechende Eigenmittel verfügen sollten.
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Der Einsatz von Tilgungsdarlehen
Das Tilgungsdarlehen stellt eine von vielen Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung dar, es steht jedoch gleichwertig auf der Höhe der Annuitäten- und Hypothekendarlehen. Beim Annuitätendarlehen wird allerdings der Anteil der Tilgung während der Darlehenslaufzeit ständig erhöht. Dies ist deshalb der Fall, weil sich der Anteil der Zinsen stets verringert. Deshalb bleibt beim Annuitätendarlehen die Höhe der Gesamtrate während der gesamten Laufzeit stets gleich, es findet lediglich eine Verschiebung zwischen Zins- und Tilgungsanteil statt.
Innerhalb der Immobilienfinanzierung wird das Tilgungsdarlehen noch recht selten benutzt, obwohl diese Darlehensart besonders für Personen geeignet ist, die frühzeitig in Rente gehen möchten. Denn hier profitiert der Darlehensnehmer von der Reduzierung der Gesamtbelastung durch die lineare Tilgung, da in diesem Stadium der Rente deutlich weniger Einkommen zur Verfügung steht.
Damit der Darlehensnehmer für die Immobilienfinanzierung eine übersichtliche Gestaltung findet, wird mit der Kredit gebenden Bank ein Tilgungsplan erarbeitet. In diesem Plan wird der planmäßige Verlauf des Tilgungsdarlehens von der Auszahlung bis zur endgültigen Ablösung aufgeführt. Der Darlehensnehmer erhält auf diese Weise einen exakten Überblick über die anteilige Höhe von Zinsen und Tilgung sowie von der Höhe der verbleibenden Restschuld.
Bei der Finanzierung einer eigenen Immobilie darf der Darlehensnehmer also nicht nur den richtigen Zinssatz oder die passende Laufzeit planen, sondern ein ebenso wichtiger Punkt ist auch die richtige Form des Darlehens. Und jeder dieser unterschiedlichen Finanzierungstypen hat eigenständige Vor- bzw. Nachteile zu verzeichnen. Es sollte daher nicht der Verdacht aufkommen, dass es sich beim Tilgungsdarlehen immer um die bessere Alternative handelt, nur weil die Zinsbelastung ständig sinkt und dadurch auch die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer. Vielmehr wird dieser Vorteil mit einer höheren monatlichen Belastung erkauft. Nimmt man dann noch die durchschnittliche Dauer bis zur Ausgestaltung, dann schneidet in den meisten Fällen das Annuitätendarlehen weitaus besser ab, da die Entschuldung mit einem Tilgungsdarlehen stets mehr Zeit in Anspruch nimmt.
Letztlich verdient auch die Bank an einem Tilgungsdarlehen nicht schlecht. Denn während beim Annuitätendarlehen mit einer anfänglich einprozentigen Tilgungsrate die Rückzahlung erst nach 30 Jahren abgeschlossen ist, werden den meisten Tilgungsraten Zeiträume von fünfzehn Jahren zu Grunde gelegt. Beim Tilgungsdarlehen erfolgen die jeweiligen Zinsberechnungen entweder monatlich oder quartalsweise und werden durch das Kredit gebende Institut entweder zur monatlichen Tilgungsrate hinzugerechnet oder aber gesondert in Rechnung gestellt. Dies wiederum hat zur Folge, dass die Tilgungsleistung fortschreitet und die Restschuld vermindert. Gerade deshalb eignen sich in Zeiten mit sehr niedrigen Bauzinsen Volltilgerdarlehen besser.
Dennoch sollten Darlehensnehmer jetzt nicht die niedrigen Zinsen dazu nutzen, um die Tilgungsrate zu erhöhen. Denn vielfach droht hier dann die Gefahr, später einmal in die Liquiditätsfalle zu geraten, sollten die Zinsen dann nämlich wieder steigen. Andererseits kann ein Darlehensnehmer mit einem Tilgungsdarlehen auch andere Finanzierungsinstrumente mit einbinden. Wer nämlich plant, in einem Zeitraum von fünfzehn Jahren seine Immobilie abzubezahlen, hat mit einem Tilgungsdarlehen noch zwei weitere Optionen offen.
Bei einem Tilgungsdarlehen ist weiter zu beachten: In Abhängigkeit von der Häufigkeit einer Tilgungsverrechnung ändert sich entsprechend auch die Auswirkung auf den Effektivzinssatz!
Die Vor- und Nachteile eines Tilgungsdarlehens
Mit dem Abschluss eines Tilgungsdarlehens erfolgt zwischen dem Kreditinstitut und dem Kreditnehmer eine Vereinbarung, welcher Betrag mit jeder Ratenzahlung als Kredittilgung vorgenommen werden soll. Diese Kreditrate ist durch den Darlehensnehmer dann über die gesamte Kreditlaufzeit unbedingt einzuhalten. Die Zinsen, die dann noch zur Tilgung hinzukommen, orientieren sich dabei stets neu an dem noch ausstehenden Kreditbetrag. Die hat nicht nur den Vorteil, dass sich der Gesamtkreditbetrag verringert, es wird bei der nächsten Zahlung auch geringerer Zinsbetrag fällig. Der Tilgungsbetrag selbst bleibt dagegen immer gleich hoch. Hierdurch wird die Kreditbelastung nach einer langen Laufzeit nicht mehr so hoch. Doch was hier als Vorteil genannt wird, hat auch seine Nachteile. Denn das Tilgungsdarlehen weist genau aus diesem Grund auch stets eine längere Laufzeit auf. Diese Laufzeit ist bei einem Annuitätendarlehen weitaus kürzer gehalten.
Bevor sich ein Kreditnehmer also für das eine oder andere entscheidet, sollte er sich beide Finanzierungsvarianten – Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen – durchrechnen lassen. Denn schnell kann es sein, dass sich auf Grund der langen Laufzeiten auch der gesamte Kredit verteuert. Zudem ist ein Tilgungsdarlehen nur für diejenigen Kreditnehmer geeignet, die ihre zukünftige Einkommenserwartung in den nächsten drei bis fünf Jahren überschauen können. Hierunter fallen neben den Bauherren auch Kleinunternehmer, Mitarbeiter kleinerer Familienbetriebe oder Angestellte mit befristeten Arbeitsverträgen. Ein Annuitätendarlehen ist hingegen für diejenigen die passende Kreditform, deren Einkommen auf lange Sicht hin gesichert ist. Über ein konstantes oder steigendes Einkommen verfügen Beamte, Bezieher von Kapitaleinkommen sowie Rentner und Vermieter, daher ist diese Darlehensart auch für diese Zielgruppe geeignet.
Annuitätendarlehen finden sich daher vorrangig als Privatdarlehen in der Immobilienfinanzierung, da die gleich bleibenden Tilgungsraten stets eine solide und verlässliche Kalkulationsbasis für den Darlehensnehmer darstellen. Beim Tilgungsdarlehen hat wiederum die Zinshöhe keine direkte Auswirkung auf die Darlehenslaufzeit. Auch ändert sich der Zinssatz bei einem Tilgungsdarlehen nicht in Abhängigkeit vom allgemein am Markt gültigen und von der Notenbank den Marktgegebenheiten regelmäßig angepassten Zinsfuß. Dies gilt allerdings nur für die festgelegte Laufzeit des Tilgungsdarlehens. Nach Auslaufen dieser Vereinbarung wird der Zinssatz dann entsprechend dem Marktgeschehen wieder angepasst. Je häufiger also eine Tilgungsverrechnung erfolgt, desto günstiger ist die Auswirkung auf den Effektivzinssatz.
Für Privatverbraucher hingegen macht ein Tilgungsdarlehen nur wenig Sinn, denn hier sollte ein Kredit so schnell wie möglich zurückgezahlt werden, um entsprechend die Gesamtkosten gering zu halten.
Was ist bei einem Tilgungsdarlehens-Rechner zu beachten
Wer einen Finanzierungsrechner aus dem Internet nutzt, sollte unbedingt darauf achten, dass er nicht Tilgungsdarlehen mit Annuitätendarlehen verwechselt. Dies kommt nämlich in der Realität sehr oft vor. Wer ein Tilgungsdarlehen wählt, entscheidet sich bei der Tilgung oftmals für die Monatsvariante – wegen des geringeren Betrages. Im Geschäftsleben hingegen sind Tilgungen quartalsmäßig üblich. Wer ein Tilgungsdarlehen vereinbaren will, sollte sich auch unbedingt an das Kleingedruckte innerhalb des Darlehensvertrages halten. Vielfach setzen die Kreditinstitute nämlich den Zeitpunkt der Zinsberechnung nicht mit dem Tilgungszeitpunkt gleich. Dadurch kann die Bank entsprechend höhere Zinsen verlangen.
Wer sich für einen Tilgungsdarlehens-Rechner entscheidet, sollte zudem darauf achten, dass dieser neben der Eingabe der Kredithöhe auch die Laufzeit mit in die Berechnung einbezieht. Alternativ sollte auch ein Ausdruck der Anzahl der Tilgungen pro Jahr und insgesamt möglich sein. Auch der Zinssatz sollte erkennbar sein, denn dieser wird für eine bestimmte Laufzeit fest vereinbart. Sind all diese Werte gegeben, sollte der Rechner hieraus entsprechend einen Zahlungsplan erstellen. Aus diesem sollte der Darlehensnehmer dann auch neben der Höhe der Zahlungsraten auch die Tilgungsraten sowie die Zinsbelastung pro Zahlung bzw. insgesamt entnehmen können. Die gesamte Zinsbelastung ist deshalb so wichtig, da man aus diesem Betrag Vergleiche zieht mit anderen Finanzierungsvarianten (bspw. einem Annuitätendarlehen).
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