Volltilgerdarlehen

Begriffserklärung

Ein Volltilgerdarlehen bietet insbesondere denjenigen Darlehensnehmern eine attraktive Möglichkeit, die ihr Darlehen schneller zurückzahlen möchten. Ist die Zinslage gerade aktuell niedrig, können diese günstigen Konditionen entsprechend für eine schnellere Tilgung eingesetzt werden. Dabei gestaltet sich das Volltilgerdarlehen ähnlich dem Annuitätendarlehen: Der Darlehensnehmer zahlt jeden Monat eine gleich bleibende Rate. Diese setzt sich zum einen aus dem Sollzinssatz, zum anderen aus dem Tilgungsanteil zusammen. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen gibt der Darlehensnehmer bei dieser Finanzierungsform aber nicht den jährlichen Tilgungssatz vor, er bestimmt vielmehr denjenigen Zeitraum, nachdem er wieder völlig schuldenfrei sein will. Diese Vorgabe durch den Darlehensnehmer nimmt die Bank zur Berechnung des Tilgungsanteils. Innerhalb dieser vorgegebenen Zeit hat der Darlehensnehmer dann sein Darlehen vollständig zurück zu führen. Als Faustregel kann hier genannt werden: Je kürzer der Darlehensnehmer seine Laufzeit wählt, entsprechend höher fällt der nötige Tilgungsanteil aus.

Der Vorteil liegt dabei in der besseren Kalkulierbarkeit, die die Banken entsprechend mit attraktiven Zinssätzen belohnen. Noch attraktiver wird dieses Modell bei dem derzeit noch anhaltenden Zinstief (Stand: 04/2011). Der Darlehensnehmer hat zwar monatlich einen hohen Tilgungsanteil zu verkraften, andererseits sind aber die Belastungen aus Zins und Tilgung nur geringfügig höher als dies beim langfristigen Durchschnitt für annuitätische Darlehen mit einer 1-Prozent-Tilgung der Fall wäre. Der Tilgungssatz des Darlehens wird somit auf die gewünschte Laufzeit angepasst, wobei Zinsbindungen ab 10 Jahre möglich sind. Volltilgerdarlehen eignen sich aber vor allem für Gesamtlaufzeiten zwischen 15 und 25 Jahren, innerhalb derer auch eine Zinsbindung besteht.

Soll also die Zinsbindung für ein Darlehen 20 Jahre betragen, dann wird die monatliche Rate bzw. die jeweilige Tilgung in der Weise berechnet, dass sich auch eine entsprechende Darlehenslaufzeit von 20 Jahren ergibt. Bei der Wahl einer Laufzeit von 15 Jahren wäre dann entsprechend auch eine höhere Tilgung erforderlich, denn hier muss das Darlehen nach 15 Jahren abbezahlt sein. Dank der Zinseinsparungen durch das aktuell niedrige Zinsniveau hat der Darlehensnehmer dafür aber den Vorteil, bei gleich bleibenden monatlichen Raten die Tilgungsquote entsprechend zu erhöhen. Somit sind Kreditlaufzeit und die Dauer der Zinsbindung stets deckungsgleich.

Ein kleiner Nachteil hat das Volltilgerdarlehen dennoch zu verzeichnen: Da die meisten Banken bei dieser Finanzierungsvariante einen Zinsrabatt einräumen, schließen sie entsprechende zusätzliche Sondertilgungen aus. Dies gilt allerdings nicht für das Sonderkündigungsrecht nach dem BGB, dieses bleibt hiervon unberührt. Volltilgerdarlehen sind somit sehr übersichtlich, da hierfür nur wenige Finanzprodukte nötig sind. Auch wenn das Darlehen nur planmäßig zurückgezahlt werden kann, darf das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren durch den Darlehensnehmer ausgeübt werden (Frist: 6 Monate). Dieses Recht darf auch nicht durch entsprechende Klauseln in den Darlehensverträgen ausgeschlossen werden.

Volltilgungsrechner

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Unser Tipp beim Volltilgerdarlehen

Wer unsicher bei dieser Finanzierungsvariante ist, sollte auf eine niedrige Tilgung in Verbindung mit einer mittleren Laufzeit setzen, wobei Tilgungssätze zwischen 1 oder 2 Prozent gewählt und die Zinsen für einen Zeitraum von 10 Jahren festgeschrieben werden sollten. Dies hat den Zweck, dass hier die monatliche finanzielle Belastung nicht all zu hoch bemessen ist.Nur bei einem relativ niedrigen Zinssatz sollte eine höhere Tilgung vorgenommen werden. Wer dann noch eine entsprechend langfristige Zinsfestschreibung (bspw. 20 Jahre) wählt, kann auch dadurch wieder seinen Zinssatz relativ niedrig bemessen. Gleichfalls entfällt die Anschlussfinanzierung.

Wer sich für dieses Finanzierungsmodell entscheidet, sollte seine Bank oder Baugeldvermittler gezielt nach einem Volltilgerdarlehen fragen. Zudem sei angemerkt, dass ein Volltilgerdarlehen auch für eine Anschlussfinanzierung äußerst interessant ist!

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Vor- und Nachteile eines Volltilgerdarlehens

Die Vorteile beim Volltilgerdarlehen liegen neben den Zinsrabatten auch bei der absoluten Zinssicherheit. Gleichzeitig entfällt das Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung, da der Darlehensnehmer hier keine Restschuld mehr hat. Der Nachteil eines Volltilgerdarlehens zeigt sich aber dafür in seiner Unflexibilität, da eine Reduzierung des Tilgungssatzes innerhalb der vom Darlehensnehmer gewählten Zinsbindung so gut wie niemals möglich ist. Entsprechendes gilt daher auch für Sondertilgungen, auch diese werden in der Regel durch die Banken ausgeschlossen. Gerade deshalb sind Volltilgerdarlehen für all diejenigen interessant, bei denen zwar Sondertilgungen keine große Rolle spielen, die aber dafür eine feststehende Rate über die gesamte Darlehenslaufzeit wünschen.

Der Hauptvorteil dieser Finanzierungsvariante liegt allerdings darin. Dass der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit seines Darlehens einen festen Zinssatz erhält und somit keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt ist. Auch lassen sich für den Darlehensnehmer die Kosten der gesamten Baufinanzierung exakt berechnen. Es steht nicht nur die komplette Laufzeit des Darlehens fest, der Darlehensnehmer weiß am Ende der Laufzeit auch, dass dieses Darlehen von ihm vollständig getilgt wurde. Entsprechend niedrig sind auch die Kosten dieser Finanzierungsform, da im Vergleich zu Kombipaketen wie Darlehen und Versicherung oder Darlehen und Bausparvertrag nur geringfügige Gebühren und Provisionszahlungen anfallen. Und der Darlehensnehmer setzt sich nicht einer gefährlichen Vor- bzw. Zwischenfinanzierung aus.

Echte Alternativen zu Volltilgerdarlehen sind so genannte Konstantdarlehen. Auch bei diesem Finanzierungsmodell hat der Darlehensnehmer eine konstante monatliche Rate bis zur vollständigen Rückzahlung seines Darlehens. Geeignet sind Volltilgerdarlehen aber nicht nur für den Immobilienerwerb, sondern ebenso für den Hausbau oder eine Umschuldung. Um die entsprechende monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung herauszufinden, gibt es im Internet nützliche Tools zur Berechnung einer Baufinanzierung. Mit diesen Finanzrechnern lässt sich sehr gut die monatliche Belastung auf Grund eines Tilgungsplanes errechnen. Das Ganze bietet somit die Möglichkeit, den zeitlichen Ablauf der Finanzierung selbst zu bestimmen.

Die Finanzierungsvariante „Volltilgerdarlehen“ bietet dem Darlehensnehmer eine wesentlich größere Transparenz, bindet ihn aber im Umkehrschluss auch entsprechend an sein Kreditinstitut, denn der Zeitpunkt, bis zu dem die Kompletttilgung zu erfolgen hat, muss exakt eingehalten werden. Der Darlehensnehmer hat daher weder die Möglichkeit einer Darlehensverkürzung bzw. -verlängerung noch zu Tilgungsaussetzungen oder Sondertilgungen. Von daher ist es extrem wichtig, vorab die Ausgestaltung des Darlehensvertrages zu prüfen, damit auch langfristig durchgehalten werden kann. Vielfach liegt die anfängliche Tilgung bei 3 Prozent, also eine Angelegenheit für in der Regel einkommensstarke Bauherren mit hoher Bonität. Im Gegenzug erhält der Darlehensnehmer für die gesamte Laufzeit stets gleich bleibend hohe Raten.

Entsprechend ergibt sich hieraus natürlich der Nachteil, dass es dem Darlehensnehmer später einmal nicht mehr möglich ist, eine günstige Umschuldung vorzunehmen. Diese hierdurch eventuell entstehenden Kosten müssen natürlich den Vorteilen gegen gerechnet werden. Andererseits können mit dem Volltilgerddarlehen die Finanzierungskosten für eine Immobilie fast immer verringert werden. Wer sich nicht sicher ist, auf eine so lange Sicht derart hohe Tilgungen leisten zu können, sollte als Alternative auf langfristige Annuitätendarlehen umsteigen, denn hier findet eine deutlich geringere monatliche Belastung statt.

Volltilgerdarlehen bieten somit eine ideale Möglichkeit für Immobilienfinanzierer oder Umschulder, gerade während der aktuellen Niedrigzinsphase ihr Darlehen zurück zu zahlen. Volltilgerddarlehen werden zwar vielfach von den Banken auch unter der Finanzierungsvariante „Konstantdarlehen“ angeboten, dabei unterscheidet sich dieses allerdings deutlich von den Konstantdarlehen der Bausparkassen! Denn letztere bieten ihre Verträge fast immer aus einer Kombination von verschiedenen Darlehensvarianten und in Verbindung mit einem Ansparvertrag an. Bei einem Volltilgerdarlehen gibt es weder eine Ansparphase noch ist diese Finanzierungsform mit anderweitigen Verknüpfungen mit unterschiedlichen Darlehensformen verbunden.

Von daher lassen sich Volltilgerdarlehen nicht nur leichter nachvollziehen, sie bieten dem Darlehensnehmer auch eine klare Kostenstruktur. Der Kreditnehmer ist somit von allen weiterführenden Überlegungen wie „Forward-Darlehen“, „höhere Zinsen“ oder „Anschlussfinanzierung“ etc. befreit. Denn es gibt weder einen Ablauf der Sollzinsbindung, noch ein Ablauf der Zinsfestschreibungszeit, noch gibt es eine Nachverhandlung bezüglich einer Anschlussfinanzie-rung. Mit dem Volltilger- oder Schnelltilger-Darlehen bekommen Bauherren und Immobilienkäufer eine absolute Kalkulationssicherheit. Wer auf Flexibilität setzt, kann sein Volltilgerdarlehen nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückführen.

Wer nach heutigem Stand (04/2011) sein Darlehen in einem Zeitraum von 20 Jahren abbezahlen möchte, benötigt derzeit eine Tilgung von 3,2 Prozent, bei 15 Jahren sind es sogar 4,8 Prozent. Wer das Ganze über 10 Jahre schultern möchte, für den sind es sogar 8 Prozent! Eine nicht zu unterschätzende hohe Ratenbelastung! Dafür aber darf der Zins bis zur vollständigen Tilgung nicht mehr geändert werden, auch wenn das allgemeine Zinsniveau wieder ansteigen sollte. Entsprechend kritisch prüfen die Kreditinstitute deshalb auch die Vermögens- und Einkommenssituation des Antragstellers.

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