Immobilienrente -Umkehrhypothek

Für die meisten Ruheständler fallen die Renten nicht gerade üppig aus und da ist jeder zusätzliche Euro herzlich willkommen. Doch woher nehmen, wenn nicht stehlen? Rund vier Millionen Rentnerhaushalte in Deutschland leben zumindest nicht zur Miete, sondern in ihren eigenen vier Wänden. Das spart immerhin Miete. Ist die Rente dennoch zu knapp, gibt es meist nur noch eine Lösung – den Verkauf des Hauses. Vom Erlös lässt sich ein anständiger Ruhestand mit dem einen oder anderen Sonderwunsch finanzieren.

Doch die Entscheidung zu diesem Schritt fällt schwer. Viele der heutigen Senioren haben ihr Eigenheim mit viel Fleiß und Sparsamkeit aufgebaut. Sich davon zu lösen ist oft auch eine emotionale Überwindung.

Pionierleistung

Eine Alternative ist die Immobilienrente, die so genannte Umkehrhypothek. Das Finanzprodukt ist neu und hat sich am Markt noch nicht wirklich etabliert, denn bisher wagen sich deutschlandweit nur zwei Anbieter an das Produkt heran: Die Münchner Immokasse mit der Deutschen Kreditbank und die öffentliche Investitionsbank Schleswig Holstein. Bei der Immobilienrente handelt es sich letztlich um nichts anderes als eine Hypothek auf das eigene Haus, aus der der Hausbesitzer eine Rente bezieht. Wie hoch diese ist, variiert je nach Wert des Hauses. Die Besonderheit ist das lebenslange Wohnrecht der Hausbesitzer, denn sie bleiben weiterhin Eigentümer ihrer Immobilie. Erst nach dem Tod oder mit dem Einzug in ein Altenpflegeheim macht die Bank dann Kasse und die angehäuften Schulden müssen beglichen werden. Zur Tilgung dient das besagte Haus, das die Erben zu diesem Zweck meist verkaufen müssen.

Nicht jeder ist geeignet

Anders als bei der Riester-Rente beispielsweise, die als Finanzprodukt eine große Gruppe anspricht, kommen für die Immobilienrente nur verhältnismäßig wenige in Frage. Viele der Immobilien, deren Besitzer Interesse hätten, eignen sich nicht. Ein großer Teil der Häuser liegt in ländlichen Gegenden. Da diese perspektivisch gesehen mal keinen allzu großen Wiederverkaufswert versprechen, werden diese Immobilien von den Banken gar nicht erst akzeptiert. Ihnen ist der Deal mit den Immobilien in vielen Fällen zu heikel. Das hohe Risiko, das die Banken mit der Immobilienrente eingehen, führt letztlich dazu, dass beispielsweise die DKB nur eine Rente in Höhe von 35 Prozent des Immobilienwertes zahlt. Veranschaulichen lässt sich das folgendermaßen:

Das Ehepaar Lehmann besitzt ein Haus mit dazugehörigem Grundstück im Wert von rund 300.000,- Euro. Herr Lehmann ist 65, seine Frau zwei Jahre jünger. Beide sind im wohlverdienten Ruhestand, finden ihre Rente aber zu mickrig. Sie wollen ihren Lebensabend genießen und brauchen dazu mehr Geld. Ihr Haus wollen sie jedoch nicht verkaufen, in den 120 Quadratmetern Wohnfläche ihres Eigenheims lebt es sich komfortabel.

  • Nun haben sich die Lehmanns für die neue Immobilienrente bei der DKB beispielsweise entschieden. Sie zahlt eine Umkehrhypothek im Gesamtwert von 100.000,- Euro, das ist ein Drittel des Gesamtwertes des Hauses.
  • Die Lehmanns vereinbaren eine Laufzeit von 25 Jahren, dann wären sie 88 bzw. 90 Jahre alt und werden vermutlich ohnehin in ein Pflegeheim umsiedeln. Haus und Grundstück könnten sie dann aus jetziger Sicht nicht mehr bewirtschaften.
  • Pro Monat erhalten die Lehmanns nun eine Immobilienrente von rund 333,- Euro, mit der sie ihr Budget angenehm aufbessern können.

Auf den ersten Blick erscheint das wenig im Hinblick auf den Wert des Hauses. Würden die Lehmanns ihr Haus jedoch verkaufen, so müssten sie für die angenommenen nächsten 25 Jahre Miete zahlen. Bei einer relativ niedrig kalkulierten Miete von 700,- Euro pro Monat ergäbe das in Summe für 25 Jahre einen Mietzins von insgesamt 210.000,- Euro. Addiert mit den 100.000,- Euro, die die Lehmanns mit ihren tilgungsfreien Hypothekenraten insgesamt erhalten, ergibt sich ein Gesamtwert von 310.000 Euro.

Was passiert nach den 25 Jahren?

Ist die Gesamtsumme der Umkehrhypothek nach 25 Jahren an die Lehmanns ausgezahlt oder die Lehmanns entscheiden sich schon eher zum Umzug, so haben sie zwei Möglichkeiten. Entweder zahlen sie die Hypothek plus Zinsen an die Bank oder die Versicherung zurück, oder aber die Lehmanns übergeben die Immobilie an die Bank und diese zahlt an die Lehmanns (oder im Todesfall deren Nachfahren) den Differenzbetrag zwischen Hypothek und Eigenheimwert.
Ist die Immobilienrente empfehlenswert und was muss ich beachten?

Wie das Rechenbeispiel zeigt, ist die Immobilienrente grundsätzlich ein faires Angebot. Sicherlich ist es in den meisten Fällen günstiger, sein Haus direkt zu verkaufen. Hier aber liegt der Hammer begraben. Die meisten wollen in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben, solange sie können. Wer zudem kinderlos ist und nicht auf Erben Rücksicht zu nehmen braucht, ist mit der Immobilienrente ganz gut beraten.

Dennoch sollte die Entscheidung für eine Immobilienrente gründlich durchdacht werden, denn eine kurzfristige Entscheidung für einen Umzug wird teuer. Sowohl die Investitionsbank als auch die DKB verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung – es sei denn, höhere Gewalt ist im Spiel, wie eine schwere Erkrankung beispielsweise.

Gibt es weitere Alternativen?

Ja, die gibt es. Die Stiftung Liebenau vergibt eine so genannte Zustifterrente. Anders als bei DKB und Investitionsbank vergibt die Stiftung keinen Hypothekenkredit, sondern kauft den Eigenheimbesitzern ihr Haus in Raten ab. Diese Raten machen die Zustifterrente aus, die lukrativer ausfällt als die Immobilienrente. Das Wohnrecht ist unbegrenzt, allerdings ist dann di Stiftung Liebenau Eigentümer der Immobilie.